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一個國土房管局長的權力有多大

  7月4日晚,廣州市紀委官方微博 發佈消息,廣州市國土資源和房屋管理局局長、黨委書記李俊夫涉嫌嚴重違紀,接受組織調查。

  李俊夫涉嫌違紀接受調查,再次暴露出土地交易監督制度的漏洞。廣東不少政商人士表示,對李俊夫出事並不感意外。一位房地產開發商直言:"李俊夫一人肩挑多職,是廣州的財神爺,管著土地收儲、保障房分配、土地出讓、房地產調控等要職,權力太大瞭。"

  掌管廣州土地、房管、住房保障全流程

  李俊夫在國土部門浸淫多年,2010年8月結束援建汶川後,即被任命為廣州市國土房管局局長、黨委書記兼廣州市住房保障辦公室主任的市管正廳級幹部。不久,又身兼廣州市人民政府征用土地辦公室、廣州市土地開發中心主任兩個要職。

  "廣州機構改革合並瞭國土局和房管局兩大系統,加上土地開發辦、住房保障辦、征用土地辦,李作為一個廳級幹部身兼數個廳級領導職務,掌管瞭全國第三大市的土地、房管、住房保障全流程。"一些業內人士說。

  "土地交易從征地到招拍掛,本來有一套嚴密的制度流新北永和土地貸款程。如土地在招拍掛之前須找評估機構進行市場評估,但如果評估機構由土地開發中心來找,而中心主任又是同一人,那麼就會令制度形同虛設。"一業內人士說。

  一段時間以來,圍繞廣州土地和房地產市場存在兩大質疑:

  被質疑"暗箱操作"推高房價-在一次拍賣會上,開發商創鴻集團以高價拿下南沙區某地塊,但2013年底,該集團董事長因涉嫌行賄被刑拘。

  以"限價限銷限簽"政策收取企業賄賂 -某開發商表示,廣州房價暴漲期間,政府實行開發商預售證嚴格控制,誰的房子能賣,誰的房子可以網簽,國土房管局長有很大的裁量空間。

  被稱"敢啃、善啃硬骨頭"

  李俊夫的工作多被人稱為"敢啃、善啃硬骨頭"。過去幾年,廣州市國土房管局突出宣傳其三舊改造的先進經驗,在全國舊城改造拆不起、推不動的情況下,在2010年至2013年間,廣州實現瞭三舊改造用地超過30平方公裡的"奇跡",相當於廣州1年的供地總和。其中涉及珠江鋼琴、珠江啤酒、廣州藥業等數傢上市公司,涉改造的舊廠房等用地數千畝。

  李俊夫曾將廣州"土改"的"先進經驗"概括為"舊城改造一村一策、一廠一策",核心是城中村、舊廠房土地的出讓收益,政府、房企和村民或工廠三方分成;具體分成比例由三方議定,美其名曰"靈活政策,實事求是"。

  不過,這個"靈活"的土改先行先試並未持續太久。2012年底,廣州市政府出臺文件,舊城改造必須政府主導,禁止開發商直接參與。2013年,國土資源部叫停瞭廣州"舊城改造一村一策、一廠一策"的"靈活試點",要求土地出讓按照國傢規定應儲盡儲。2013年底,曾在廣州天河區主政力推舊城改造的廣州市原副市長曹鑒燎因冼村改造問題落馬。

  "既是運動員,又是裁判員"

  李俊夫曾多次公開表示,要組建一支廉潔的國土隊伍,"盡管國土系統屬於高危行業,但隻要保持警惕性,身正不怕影子斜,就不怕查。"他的被查,使這些表態變得諷刺。

  廣東省房地產研究會會長黃遠華說,國土房管局長代表政府,集賣地權、許可權、登記權、爭議裁決權於一體,既是運動員,又是裁判員,與市場規律相違背。

  "無論是在經濟發達地區,還是欠發達地區,國土房管局長都成瞭一個高危崗位,缺乏有效的監督和制約。"黃遠華說。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/08574276969.shtml

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東麗外環規劃新開放空間 未來3條主線串津城19景信貸提前還款

  城市開放空間是指供居民日常生活和社會公共使用的室外空間,一個城市的開放空間,不僅有很高的使用價值,還能產生諸多社會效益和經濟效益。昨日從規劃部門獲悉,位於東麗區津塘公路與外環東路交口的中心城區外圍地區05片區,將結合本地區的環境特征、景觀特色及空間關系,規劃城市開放空間。

  構建完善公共服務設施體系

  據瞭解,該片區位於外環東路與津塘公路交口,規劃用地東至航雙路,北至津塘公路,西至外環東路,南至先鋒東路,總面積為53.7公頃。根據規劃,該片區將建設以東麗體育場為主的城市開放空間,強調用地與綠地、廣場景觀的結合,創造獨特的大型社會綜合活龍潭土地貸款房貸動區氛圍和空間景觀效果。

  除現有居民住宅外,該片區的公共配套設施規劃包括:居委會3處、公廁1處、托幼園1處、居民運動場1處、社區服務站1處、社區文化活動站1處、社區商業服務網點1處、社區衛生服務站1處、托老所(含老人日間護理站)1處。

  作為城市開放空間的重要部分,該片區的綠地包括城市公園綠地、街頭綠地、防護綠地及附屬綠地,其中規劃集中公園綠地,用地面積不小於1.13公頃。在交通配套方面,規劃保留津塘公路與龍廷路交口西南角現狀公交首末站1處,占地1800平方米。規劃在津塘公路與龍廷路交口東南角設置公共停車場1處,占地面積4500平方米。

  打造舒適宜人開放空間系統

  根據《天津市歷史文化名城名鎮名村保護規劃》,本市將增加開放空間系統規劃,通過3條主線,聯系各特色風貌區,串聯7個濱水特色空間與12個特色開放空間;在海河兩側設置帶狀公園,使網狀的街巷綠化和公共綠地相結合,建立覆蓋歷史城區的多級連續、舒適宜人的開放空間系統。

  對歷史遺存下來的開放空間加以重點保護,如原法租界的中心公園、原英租界的維多利亞公園、原河北區的中山公園等。如有整修改造工程,應根據歷史照片或文獻記載的公園原貌進行保護、修復。歷史城區內開放空間的設置應遵循連續的原則、多層次的原則、與功能結合的原則。

  ■數讀規劃

  3條主線:海河、西沽公園至天塔湖公園、北寧公園至文化中心

  7個濱水特色空間:三岔河口、老城文化、意奧、日式、法式、英式、德式風貌開放空間

  12個特色開放空間:中山公園、估衣街、鼓樓、靜園、勸業場、中心花園、西開教堂、小白樓風情街、抗震紀念碑、民園體育場、土山花園、睦南花園



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/08532657890.shtml
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自貿區催生407%溢價 臨港 地王創年內紀錄

   作為上海自貿區輻射區域之一,臨港新城受到市場瘋狂追捧。昨日(12月18日),上海市浦東新區臨港新城的一宗商住用地以407%的超高溢價率成交,刷新今年成交地塊的溢價率紀錄,樓面價達到15358元。

  記者獲悉,該地塊的樓面價已經超過周邊商業項目均價,且已逼近周邊住宅均價,其樓面價達到瞭今年年初同區域出讓地塊的5倍。

  "價格有點誇張瞭。"上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示,盡管臨港新城有著自貿區概念,但其概念核心在於政府職能轉變,而非資源、稅費傾斜。對於區域投資、人口導入的影響是緩慢釋放的,不能夠承載當下地價的飆漲。

  樓面價年內增4倍

  昨日,上海迎來多幅土地成交,合計出讓面積達10萬平方米。其中,浦東新區臨港新城主城區WNW-A1-14-1地塊引來瞭20餘傢房企的激烈爭奪。最終,該地被上海錦繡投資以3.02億元競得,溢價率406.9%,折合樓面價15358元,成為臨港單價地王。

  出讓文件顯示,該地塊出讓面積9832.3平方米,容積率2.0,土地性質包括普通商品房和商業用地,起始價為5958萬元。

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  上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示,該地塊溢價創下年內新高,此外15358元的樓面價已經超過周邊商業項目均價,逼近板塊內最高價項目保利湖畔林語苑,該樓盤目前均價1.8萬元/平方米。

   德佑地產市場研究部提供的數據顯示,此前該地區樓面價最高的地塊是上海臨港新城中心區一期建設區WNW-C5街坊WNW-C5-04地塊,該地塊 2009年末成交時的樓面價為8818元。此次成交的WNW-A1-14-1地塊不僅刷新瞭臨港當地的單價紀錄,還是原南匯地區有史以來的單價"地王"。

   今年1月,上海臨港新城土地市場曾迎來三連拍,其中兩幅以底價成交,樓面價3040元,唯一出現溢價的地塊在兩傢企業競拍下出現瞭17%的小幅溢價,折 合樓面價3555元。與當時相比,昨日成交的浦東新區臨港新城主城區WNW-A1-14-1地塊在一年之內整整翻瞭4倍多。

  本月或有9幅臨港地塊出讓

  根據上海規土局的出讓計劃,預計12月臨港新城將集中出讓9幅土地,包括7幅宅地和2幅辦公用地。

  據悉,這9幅經營性用地中,2幅是位於臨港萬祥社區的住宅用地,剩餘7幅地塊均位於臨港新城主城區,5幅為商住用地,2幅為辦公用地,土地出讓面積合計約5.42萬平方米,可建面積約11.79萬平方米,起始總價為3.39億元。

  21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔表示,在諸多政策和規劃扶持下,臨港新城板塊未來板塊價值和樓市前景值得期待,具有較大的升值潛力。通過零散出讓小型地塊將吸引多個開發商進駐,一方面分攤壓力,另一方面也可以形成合力,促進板塊發展。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12基隆房貸利率比較二胎年息-19/08182543993.shtml

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內容來自sina新聞

中國人收入不可能再支撐房價高漲 房價失控

  今年中秋節前後,北京、昆明、南京等地信貸利率最低2016二胎年息舉辦瞭房展會,從報道來看,這些房展會都異常火爆。在南京房展會現場出現瞭不少怪象,比如有人"溜螃蟹"以抗議高房價。此外,還出現一些值得思考的怪象:有人明明不缺房,也要跟風買一套;有人明明不能買,還在挖空心思弄資格,這類現象被稱為"中國式買房"。

  要說"中國式買房"怪象是今日才出現,顯然難以令人信服。 實際上,伴隨著房價持續上漲和多輪宏觀調控,"中國式買房"已經存在瞭很多年。究其原因,筆者認為主要有三點:多輪宏觀調控始終沒有改變市場預期;收入分配不合理導致財富向少數購房人集中;居民投資渠道有限導致房產成為當下最大的投資品。

  有媒體不完全統計,從2003年中央將房地產作為國民經濟支柱產業算起,宏觀調控已經10年,與房地產直接相關的宏觀政策達到43次,而房價則上漲瞭10倍多。不管房價上漲的原因是土地財政推動、貨幣投放過多還是保障房太少,總之,宏觀調控沒有成功制約房價,所以很多開發商和購房人都預期房價繼續上漲。

  因為預期房價還會繼續上漲,那麼,非剛需人群看到房展會異常火爆,就會加入到搶房大軍,即使有限購等政策限制非剛需人群買房,他們也會想方設法鉆政策漏洞。也就是說,"中國式買房"的罪魁禍首是房價上漲預期沒有被管住,曾經的投資投機讓一些人獲利,就會繼續幻想從投資房產中獲利。

  從中國人均收入水平來說,根本沒有可能支撐房價上漲,但現實是房價持續上漲。原因就在於,社會財彰化田中土地貸款富集中在少數人手裡,這些人可以隨時買房。從某種程度上來說,高收入者推動房價上漲的根源在於收入分配不合理。這就解釋瞭為什麼我國人均收入不及發達國傢十分之一,但一線城市房價卻超過瞭紐約和倫敦。

  央行最新數據顯示,到今年8月份,我國居民儲蓄餘額已連續三個月突破43萬億元。目前我國已成為全球儲蓄金額最多的國傢,同時也是人均儲蓄最多的國傢。假如有錢人不投資房產,恐怕今天的居民儲蓄餘額遠遠不止43萬億元。

  "中國式買房"也制造瞭"日光盤"等現象,從表面上看是中國人喜歡跟風、紮堆、搶購,深層原因在於房價失控、收入不合理、投資無門。有專傢稱"樓市盛極而衰其實並不遙遠"。但這樣的預言能否實現,何時實現,還是一個未知數。因為多年前就有類似預言,但遲遲沒有實現,一、二線城市的房價今天仍然在上漲。

  值得註意的是,李嘉誠最近在內地拋售410億元物業,輿論普遍的解讀是,此舉暗示樓市快要見頂。地產大腕王石最近在談到李嘉誠拋售三地資產時也指出,這是一個信號,小心瞭。李嘉誠拋售內地物業是不是樓市危機之前的信號,同樣也有待證實。希望有關方面把李嘉誠的舉動看成是一種預警,而參與"中國式買房"的購房人也該醒一醒瞭。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-04/09362439587.shtml
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內容來自sina新聞

SOHO中國公佈2014年全年業績 租金收入同比增長52%

???新浪樂居訊(記者 李潔) 2015年3月6日,SOHO中國發佈瞭2014年全年公司業績報告。公告顯示,2014年SOHO中國營業額達到61億元人民幣,同比2013年146.21億元下滑58.2%。其中租金收入達到4.24億元,同比增長52%。

??對此,SOHO中國董事長潘石屹表示,由於soho中國自2012年8月宣佈從開發銷售向開發持有模式轉型,SOHO的營業額也在逐步走向租金收入為主。租金收入的上漲代表瞭SOHO中國從銷售物業轉變為持有物業的轉型成功。

??雖然營業額收入不盡人意,但是SOHO中國現金流還算可觀。公告顯示,SOHO中國目前擁有現金人民幣125億元,凈資產負債率僅為19%。土建融新竹寶山土建融

??租金收入同比增長52%

??SOHO中國發佈的業績報告顯示,隨著戰略轉型的順利進行,公司在租賃方面業績出色。不僅出租速度大幅加快,租金收入同比也增長52%,達人民幣4.24億元。

??2014年SOHO中國的四個新項目,望京SOHO塔三、光華路SOHO2、凌空SOHO和SOHO復興廣場完成瞭交付,公司的完工投資物業總面積已增至83.8萬平米,占公司投資物業項目總面積的47%。

??潘石屹表示,未來同時隨著可租物業總面積二胎房貸試算利率多少免費諮詢試算的增加,現有物業的不斷成熟,公司的租金收入將會繼續增長。2015年,公司還將有兩個上海的項目竣工交付,分別是外灘SOHO和虹口SOHO。

??事實上,SOHO旗下的持有項目出租率驚人。

??SOHO中國公佈的數據顯示,望京SOHO塔三總建築面積為17萬平米,僅僅10個月的時間就全部出租, 期間租金上漲瞭26%。SOHO復興廣場總建築面積13.7萬平米,目前的出租率為86%。凌空SOHO總建築面積約34萬平米,公司將凌空SOHO的約一半面積出售給攜程網,作為其自用的辦公樓。

??而2014年11月竣工的光華路SOHO2也在今年正式亮相。該項目位於北京核心商務區,總建築面積16.6萬平米。作為北京CBD最大的辦公樓開發商,SOHO中國在這一區域共開發過約220萬平米總建築面積的物業,對市場需求的熟知,讓SOHO中國對該項目的快速出租充滿信心。

??“SOHO中國驕人的租賃業績可以歸結為三個主要原因:獨特的網上租賃模式、以中國本土公司為主的租戶、SOHO中國品牌以及其地標性建築產品和新風PM2.5過濾系統。”潘石屹如是說。

??推出互聯網新產品SOHO3Q

??隨著移動互聯網技術的迅猛發展,越來越多的人選擇走出傳統的辦公室。為滿足日益增加的、對於靈活辦公空間的需求,SOHO中國研究並推出瞭全新產品:SOHO 3Q。

??業績報告顯示,SOHO3Q是為移動人群服務的辦公空間。在SOHO 3Q,用戶可以在任何時間、任何地點預訂辦公座位,隻需使用手機軟件或登陸SOHO3Q.com, 就可以順利下單、付款,租期最短為一周。

??據悉,SOHO 3Q 目標服務群體為需要設施完備、裝修時尚的專業人士和移動辦公人群。此外SOHO 3Q還提供很多免費的設施及服務,例如會議室、無線網絡、咖啡、復印打印等。

??今年2月,公司的兩個SOHO 3Q項目開業,分別位於北京的望京SOHO和上海的SOHO復興廣場。業績報告指出,2015年,還會有更多SOHO3Q相繼開業。在北京包括中關村SOHO、丹棱SOHO、光華路SOHO 2、以及望京SOHO(二期)將開設更多SOHO 3Q項目。而在上海的項目包括SOHO東海廣場、外灘SOHO以及虹口SOHO也將開設SOHO 3Q項目。

??“對SOHO中國來說,互聯網不僅僅是一種工具或技術,更是每一個人的思維方式。從設計、采購、出租,到工程、能源的管理,公司都實行瞭互聯網化,這極大地降低瞭管理成本,提高瞭效率。” 潘石屹表示,SOHO3Q是SOHO中國發展過程中的一個新亮點,一個企業隻有不斷的創新,隻有不斷推出創新的產品,才能夠長期發展,基業長青。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-06/14215979495813943177809.shtml

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墻體開裂地基下沉 三水保障房又遭投訴

  --住戶懷疑三期施工打樁引發 城建部門稱是正常物理反應

  南都訊繼三水保障房二期,400套房子因使用蒸壓灰砂磚而導致墻壁開裂後,昨日,一期的住戶又投訴,稱由於正在興建的三期施工打樁,房屋被震裂,地基有下沉,受影響住戶有十幾戶。三水國土城建部門回應稱,與施工無關,是正常物理反應,已要求承建方負責去維修。

  十餘戶住房受影響

  三水保障房一期位於西南西青大道,占地約110畝,其中經適房100套、廉租房80套,於2008年交付使用。

  "不僅墻壁出現裂痕,地基也下沉瞭,住得很不安穩。"昨日,一期7棟6樓的成女士傢客廳墻壁上有一道長約四五米的裂紋,"約一年前,三期打樁開始,這條裂紋就開始出現,後來越來越長,越來越大"。

  而6樓樓梯頂板更嚴重,不但有裂紋,還有明顯的水浸痕跡。"隻要下雨超過半小時,這裡肯定會漏水的。"成女士指著裂紋說,樓道內已多處出現瞭裂紋,這很不正常。

  除瞭裂紋外,多名住戶還稱,受打樁影響,地基也下沉瞭。南都記者看到,多間單車房門前路面,有明顯下沉裂縫,大部分已用水泥填補過,新痕跡清晰。"你看,我的單車房門前下沉,縫隙有一個拳頭大,孩子還小,我真怕孩子掉進縫隙內"7棟的趙女士說,2個月前,為安全起見,她自己找人用水泥進行填補,"單車房內還有白蟻,不知道是不是跟房子的用料有關,我剛剛用藥殺過"。

  住戶們稱,有十幾戶傢裡出現瞭大小不一的裂縫,地基也有多處下沉,這些都是三期打樁後出現的,已向相關部門反映過。

 三期承建方負責維修

  昨日下午,三水區國土城建和水務局相關負責人表示,上周已派人去現場查看。

  "我們已與三期承建方進行瞭溝通,承建方將在近期施工解決墻壁開裂及地基下沉的問題。"該負責人說。經調查,這些問題不是由三期施工打樁引發,而是正常的物理反應,不影響房屋的結構安全。

  既然開裂和下沉與三期施工無關,為何要承建方去負責為住戶維修?對此,該負責人表示,主要是考慮到保障房內居住的居民經濟收入較低,難以自發出資修復。

  該負責人說,"有住戶反映出現瞭白蟻,這個我們也會去處理"。

 [鏈接]

  2012年8月,曾有居民投訴:三水保障房二期400套房子絕大部分出現不同程度的墻體裂縫。有住戶剛住半年就自行修復兩次,但裂縫還是陸續出現。因擔心樓房安全,住戶們心慌慌,懷疑施工偷工減料,系豆腐渣工程。三水區國土城建和水務局否認是偷工減料,稱裂縫是使用蒸壓灰砂磚而導致,但不會影響整個建築框架安全。

  采寫/攝影:南都記者姚建國

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-10/0青年創業貸款二胎年息9353556367.shtml

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養老地產陷空置窘境房企跑馬圈地 老年客群不買賬

  在各路資本對養老地產躍躍欲試之際,不少養老機構運營者,卻經歷著迷失與彷徨。

  經濟觀察報獲悉,位於北京東城景泰橋南的北京康泰老年公寓,因開業17個月入住率不足一成,已將旗下大部分物業出租給7天連鎖酒店,後者的"景泰橋店",即將於11月開張。

  從滿懷希望進入到無奈轉型,誰又會是養老領域下一個失意的淘金者呢?

 走進來

  北京南二、三環之間,緊挨京壇醫院,多路公交直達、成熟社區圍繞......貼著上述多個標簽的北京康泰老年公寓,在2011年初開始籌建,法人代表為 楊志強,開辦資金50萬元,2012年5月正式走進養老領域時,也曾因其優越的外部環境信心滿滿。在它之前,太申祥和山莊、東方太陽城等養老機構,早已在 京成名。

  這個由個人投資的民辦養老服務機構,物業共10層,總建築面積6192平方米,內設278張床位,收住自理、半自理、不自理的老人。安全方面, 公寓引入應急呼叫系統與監控系統。在頤養區,特別設置陽光中廳、閱覽室、棋牌室、健身房,更把打造"提供各類型住養服務的綜合性老年公寓"當作發展目標。

  在最初的宣傳資料中,北京康泰老年公寓提供單人間、雙人間、三人間、四人間及六人間多種選擇,每張床位每月折後價格2500元。優惠方案是,預付50萬元保證金,每月可抵消床位費用,合同期為一年可續簽,合同期滿後本金無息歸還。

  2013年10月的一天,一直想為傢裡老人找個養老公寓的王蘭芝,來到這裡,並從工作人員處獲悉瞭入住價格和護理標準。

  原來,老人想住進來,首先要去醫院體檢,再準備5萬元押金。拿到體檢單後,公寓醫護人員要對老人身體進行評估,根據護理等級收費。如需幫助行 走、吃飯、洗澡、處理大小便,都有不同等級,完全不能自理將收最高4500元護理費。完全不用幫助,隻收500元基本護理服務費。

  但在可選擇房間上得到的答案,卻和老年公寓的前述宣傳出現變化:隻能選擇10層的房間,且戶型隻有兩人間與三人間,每月需固定繳納 2500-2800元的床位費。室內設施幾乎一樣,或東或西朝向的房間內,有電視、空調、暖氣、大衣櫃及24小時熱水。衛生間內,設計瞭老年人淋浴時的扶 手。另外,每月需繳納飯費600元。

  讓王蘭芝疑惑的是,為何選房隻能選第建地貸款台北大安建地貸款10層?原來開業17個月後,昔日的養老公寓,卻正面臨著艱難轉型。

  記者實地調查發現,如今北京康泰老年公寓所處的樓座已玩起混搭,樓頂"7天連鎖酒店"幾個大字分外顯眼。就連昔日的大堂,也換上瞭7天連鎖酒店 的工作人員,整個樓座也披上一層黃色的"7天裝"。而康泰老年公寓並未搬離,隻是在樓左側及下方用略小的黃色牌子標出來。"下面有幾層租給7天,但地方仍 舊屬於我們"。北京康泰老年公寓辦公室一位負責人表示,目前我們主要讓老人住在第10層,整層床位30個左右,這層住滿後再逐漸往下面開。而原來開辟的單 獨一層的供老人健身、閱覽、打牌的休閑空間,都已被挪到10層。

  7天連鎖酒店方面,也驗證瞭上述事實。7天連鎖酒店景泰橋店工作人員表示,新店將於11月份開業,樓座的3-9層都屬於7天連鎖酒店。同時,在7天連鎖酒店官方網站,北京景泰橋店店狀態則為籌建中,照片、地址與康泰老年公寓現狀均保持一致。

 活下去

  從滿懷希望進入,到無奈轉讓物業,過高估計瞭客流量,是上述康泰老年公寓辦公室負責人眼中出現變故的主因。這位負責人表示,康泰老年公寓開業一 年,實際的客流量遠沒有起初預想的那麼大,現在也就住進來10多個老人。任由空置與轉手收租,後者無疑更具可行性。"我們自己也要活下去呀。"她說。

  養老產品與真實需求的錯位,或從根本上導致老年客群不買賬。細心的王蘭芝算瞭一筆賬,北京康泰養老公寓雖位置靠近城區,但老人每月需支付的最低 費用門檻為3600元,月租金與東方太陽城等3500元的費用水平相當。實際的居住環境以及相應的配套設施,卻與後面兩者有著不小的差距。

  記者在調查中發現,康泰養老公寓內部並無醫院,沒有能開處方的醫生,且並非醫保定點單位。醫護人員僅可對老人身體做量血壓、測脈搏等常規監測, 如感覺老人身體有異常會建議轉去醫院。同時,目前對外招租的10層,由於被附加閱覽、就餐等諸多功能,空間略顯擁擠。而在關註過該公寓的人群中,也有不少 對其老年居住氛圍存在爭議,直接印象更像"老年酒店"。

  "北京有個有意思的現象,老人對區位並不是很看重,更看重養老機構能不能享受醫保,服務質量怎麼樣。"潤土咨詢營銷部負責人楊茜表示,亦莊很多 養老機構入住率達到90%,大部分和醫保掛鉤。政府大力倡導養老產業,但不意味著冒然進入。進入之前,應做實際的市場調研,具體到價格、戶型、面積、區 位,市場容量,看當地老人到底需要怎樣的養老產品。

  有著14年養老研究經驗的潤土咨詢,把養老客群分為活力老人、獨立老人、協助老人和護理老人。其中,70歲以內身體狀況好的活力老人,更看重養 老社區環境和社會交往;70-80歲,有慢性病的獨立老人,看重養生養老,如足療、理療、慢跑等;80歲以上獨立生活困難的協助老人,更看重醫療護理生命 有保障;生活不能自理的護理老人,則更看重生活的尊嚴。

  在2012年該機構對北京、上海、石傢莊、濟南四個城市849個55周歲以上的居民做作調查顯示,46.9%的人更傾向於城市近郊的養老機構,消費觀念則較保守,最高承受的養老會費均值為2405元/月/人,醫院、收費、自然環境分別是其最為看重的三個因素。

  她進一步指出,目前很多民間資本進入養老領域淘金,但產品跟老人真實需求是錯位的,最後老人入住率和接受度達不到預期,回收成本遙遙無期。國內 大開發商和機構做養老項目,普遍面臨的最大問題就在運營,投入和產出不成比。盈利周期與酒店類似,長達8-10年,這還是在產品契合市場需求,順利經營的 條件下。

  同策咨詢研究部總監張宏偉也有類似擔憂。張宏偉表示,養老項目"粗放式"增長背後勢必會帶來盈利模式、運營模式、重復建設等多方面困局。養老市 場最需要醫療配套型的養老地產項目,隨便一個地段、一個項目就拉郎配,短期內或快速增加養老床位,但設計、配套、服務一旦滿足不瞭老人需求,未來難免陷入 養老項目"空置雲林斗六土地貸款"的窘境。

  粗略統計,包括萬科、遠洋、綠城、金地在內的30多傢品牌房企,目前在全國范圍內開發養老地產。養老地產市場上,房地產企業、保險資金、大型央 企三大派系的投資額,已超過千億。2013年9月份,國務院印發《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,更讓養老地產投資再度升溫。但探索者居多,成熟者 寥寥,早日找到清晰的養老地產盈利模式,仍是活下去的關鍵。(文中王蘭芝為化名)



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-26/09002467888.shtml
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內容來自sina新聞

火車一響黃金萬兩 煙臺房價或被拉升

  新浪樂居訊(實習編輯 朱程強) 俗話說,經濟發展,交通先行。進幾年,雖然煙臺GDP在全國一直名列前茅,但是交通發展卻一直沒有跟上,煙臺交通特別是鐵路交通建設的落後越來越制約著煙臺發展。而隨著青煙威榮鐵路和龍煙鐵路等的建成通車,這一現狀必將扭轉,也必將再次拉動煙臺整個區域經濟的發展。



圖片來自網絡

  每年的兩會期間,"鐵路"都會成為煙臺代表團的熱詞。不論是在代表、委員提交的建議和提案中,還是在政府工作報告中,交通問題都是煙臺關心的重點。隨著青煙威榮鐵路和龍煙鐵路通過審批,煙臺的兩條"大動脈"進展可謂迅速,煙臺離"火車一響黃金萬兩"的時刻不遠瞭。

  據瞭解,總投資371.3億元的青煙威榮城際鐵路正線長度為299.18公裡,途經青島、煙臺、威海三個城市,為客運專線鐵路,正線數目為雙線。項目設計時速250公裡,預留每小時350公裡,預計2014年建成通車,屆時青煙威三地將實現1小時互通。其中,在煙臺段會設7站點,包括牟平、海陽、煙臺南等。

  在可以預見的將來,隨著交通的進一步發達,煙臺的房價將會穩中有升。據龍湖·葡醍海灣營銷經理張智晴表示,青煙威榮鐵路的開通必將對煙臺各個領域的發展帶來重大影響。隨著動車、高鐵的開通,煙臺的交通將更加快捷,這將為煙臺帶來更大的人流量,其次是物流和第三產業的發展。煙臺人氣的提高,將促進煙臺旅遊發展與升級;而度假遊客的提升也必將對煙臺房地產行業產生積極影響,尤其是海景房市場。

  德銘地產總經理王志濤對未來煙臺的房地產行業也持樂觀態度,他認為,隨著煙臺的動車與高鐵線路的開通,其他城市的遊客來煙臺將更加快捷。通動車之前,遊客會考慮來煙臺的旅遊成本與時間成本,交通的不便捷會限制煙臺的旅遊事業乃至濱海旅遊地產的發展。動車與高鐵的開通會吸引更多遊客來煙臺旅遊度假,而這也會促進煙臺濱海地產的發展,帶動成交量代辦信貸二胎年息借貸增貸轉貸

  融科智地煙臺公司副總經理胡海也有相同的看法,他表示,房地產行業的發展離不開周邊的配套建設,其中交通很重要。煙臺與青島、大連等沿海城市有著同樣的海陽資源,但是煙臺的房價卻一直保持在可接受范圍之內,隨著煙臺交通建設的不斷優化,來煙臺度假將更加快捷,而這肯定會帶動煙臺房地產行業的發展,促進房價上升。

  在不久的將來,煙臺將會並入全國高鐵網,這將預示著從煙臺到全國一線以上城市僅需要數小時,交通的發展必將為煙臺帶來更大的人流、物流,這必將會促進煙臺新發展和產業結構的優化升級,並進一步拉動煙臺房價。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/二胎房貸 二胎房貸流程任何問題免費諮詢17332337620.shtml

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煙臺昨出現罕見 幻日奇觀 3個太陽同時掛在天空



  本報訊(YMG記者 方春明 攝影報道)昨天下午,在煙臺的上空突然出現瞭美輪美奐的一幕:太陽被一個神秘光暈所環繞,太陽的兩邊各有一個小"太陽",從天上普照大地。這種天文現象叫"幻日",是由高空中卷雲裡的冰晶體折射陽光後形成的。我市著名氣象專傢吳樹功先生拍攝下這一珍貴的鏡頭。

  吳樹功先生告訴記者三重房屋借款,從下午3點左右到4點半太陽落山,在市區西部天空上出現瞭罕見的天文現象"幻日"。這是因為當時是晴間多雲的天氣,雲彩較多,在氣象上叫"卷雲",為"幻日"的出現奠定瞭基礎。

  "卷雲是由冰晶組成的,這種雲通常在6000米以上的高度。今天的溫度較低,在陽光通過雲中的冰晶折射時,在太陽的周圍,就形成瞭"內紅外紫"色序的一圈光環,這種現象在氣象學上叫"暈",白天是"日暈",晚上就是"月暈"。

  暈,在百姓的俗語裡叫"風圈"或者"雨圈"。有句諺語:"日暈三更雨,月暈午時風",意思是,出現日暈,預示著半夜有雨;有月暈,第二天中午則會刮大風。但氣象現象是比較復雜的,出現"暈"時,隻能大概地預示天氣有所變化。

  "在太陽左右的暈圈上,有2個'小太陽',這個'小太陽'就叫'幻日'。在太陽的上方,有個光點或光斑,在氣象學上叫'日珥',非常明顯。"吳樹功說,此次幻日,是煙臺有記錄以來比較少見的大氣光學現象,從下午3點左右一直持續到4點半落日時結束。吸引瞭煙臺不少天文愛好者的關註。

  吳樹功解釋說,出現"幻日"現象,需要滿足嚴苛的條件。一是要有高層雲,有雲才會形成冰晶;二是雲層要薄,透光率要好,這樣才能把太陽光折射出來;還有一點很重要,就是太陽與冰晶以及觀察者之間的角度要正好,稍微偏一點就看不到。因此,"幻日"這種大氣光學現象極為罕見。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/09192539164.shtml

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房企再融資主投城市改造 中小房企仍面臨資金困局



樂居獨傢:世界第一高樓登天之路疑霧重重

  近日,新湖中寶(600208)55億再融資方案的披露,激發瞭市場對房企融資環境松動的各種猜想。面臨資金壓力與生存危機的中小房企亦對"再融資"望 眼欲穿,中小房企面臨的困局從近期亮相的中報業績中也可見一斑。然而,業內人士表示,此次房地產再融資的"有條件"開閘,主要受惠者仍是央國企等有政策導 向項目的大型房企,中小房企未來難以避免行業洗牌。

 "冰火兩重天"格局加劇

  "銷售收入2.5億元,凈虧損1840萬元"。7月20日,宋都股份披露半年報,為2013年152傢上市房企半年報的發佈拉開瞭一個不太靚麗的開幕。據同花順WinD數據,上半年已披露中報業績的15傢房企共實現凈利潤28.81億元,同比增長14.66%。

建融桃園蘆竹建融  在披露業績預告的公司中,有超過六成公司上半年"預喜",凈利潤同比增幅超過100%的公司達到9傢,顯然,2013年房汽車貸款率利表地產企業業績和凈利潤情況整體 向好。但要註意的是,提升中報業績的仍為大型房企,部分中小房企由於資金鏈緊張或經營不善等因素,被甩在瞭"預虧"的底層。

  面對這樣的 "冰火兩重天",中國房地產協會副會長兼秘書長顧雲昌表示,目前中國房地產市場整體保持平穩向上的態勢,上半年全國的房地產銷售額增加43%,大型房企的 銷售增速在70%-80%,甚至翻番。這就意味著有些企業銷售業績不佳,需求與供應比不同,限購限貸與促進消費並存,造成瞭不同企業強愈強,弱愈弱。而土 地、人口成本上升,融資的財務成本高企,令房地產的開發利潤下降,最終反映在市場上就是優勝劣汰。

  就在房企們對融資需求幾近迫切之時,新湖中寶借助政策東風,提交瞭總金額為55億的再融資方案,用於上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。作為房地產再融資"首戰",其是"告捷"還是"告吹",也引來諸多房企的觀望。

  "有條件"開閘受益者有限

  "房企的再融資會定向性的有條件放開,而非全面放開",面對即將掀起的地產融資熱浪,華鑫證券首席策略分析師陸水旗比較清醒。陸水旗告訴記者,地產股融資的開禁會集中於城鎮化進程中,保障房建設、廉租房建設以及棚戶區改造等城市改造的項目。

  陸水旗分析道,7月30日中央政治局召開的經濟會議,透漏的信號非常明確,不再使用"調控"、"遏制"等詞語,取而代之的是要"促進房地產市場平穩、健康發展。"房地產調控去行政化的大方向已經可以確定。

  近期房產稅的出臺,未來諸如"限購"等行政化調控會越來越少。目前房地產最主要的問題實際上已經演變為一個結構性問題。一線城市的房價依然保持高漲幅, 而三四線城市已經出現過度開發的現象,"鬼城"愈來愈多。過去統一的調控政策已經難以一應萬全。因此出現瞭定向政策,比如房產稅會繞過中西部城市進行定點 實施等,同樣,地產股再融資也會被區別對待,並非所有的上市房企都能夠獲取。

  面對是否所有轉投該業務的龍頭企業都能從政策獲益的疑問, 陸水旗表示,龍頭房企也區分為兩類,一種是央企(如中海地產、中糧地產等)或地方政府下屬的企業(如上海的東華),這類企業在根據政策導向拿地與拿項目 時,能夠受到更大的支持力度;而相比之下,另一種即萬科,萬保招金等純粹投向純商品房住宅開發的企業未必能夠拿到更多的政策導向項目,其再融資在短期內尚 難"松綁"。

  行業信號意義強烈

  此次的"再融資"很難成為中小房企的救命稻草。陸水旗認為,房地產必將 進入結構性分化的時代,房地產行業資源整合及集中度正在加速調整。五年之後,現有的地產股至少會消失一半,一線房企將贏傢通吃,而未上市的中小房企絕大多 數都會消失,每個省市與地方僅保留1-2傢壟斷性公司。壟斷性的提高也有助於降低調控難度。

  思源經紀機構成都公司市場研究中心總監孔祥 虎認為,即使是"有條件放開",對行業整體仍是利好。孔祥虎表示,去年到現在經濟面臨小幅度下滑,但房地產投資相對比較快,信貸資金的緊張也波及到瞭房企 的資金鏈。在政府"穩經濟"的基調下推行的房地產再融資的"有條件"開閘,盡管受惠的可能僅僅是大型的國企央企,但對市場的整體平穩向上,還是有帶動作 用。

  陸水旗說道,需要註意的是新湖中寶是個特例,因為其項目用地早在2003年已經被收入囊中,陸續進行分期改造,此次是拿到瞭一個新 的項目,資金稍顯緊張的同時,遇到瞭政策利好匹配,因此搭乘瞭"頭班車",但是否能最終得到管理層批準尚不得而知。不過,其最終結果顯然對其他房企而言信 號意義非常強烈。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-07/09213411432.shtml

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民間房屋二胎借款津秦高鐵今起開通 初期開行5對G字頭列車

  渤海早報訊 (記者於強)今天,備受矚目的天津至秦皇島高速鐵路(以下簡稱"津秦高鐵")開通運營,兩地乘火車的最快旅行時間將由2.4小時壓縮至1小時11分。今天上午9:51,《渤海早報》記者從天津西站乘坐津秦高鐵首趟列車G420次(天津西-沈陽)進行體驗式采訪,將第一時間為讀者提供一手現場報道。

  據瞭解,津秦高鐵開通初期,將安排開行動車組列車5對,分別為:天津西-沈陽G420/1次,天津西9:51開;天津西-哈爾濱西G410/1次,天津西14:13開;天津西-沈陽北G416/7次,天津西14:34開;天津西-大連北G430/1次,天津西14:52開;天津西-長春G426/7次,天津西15:56開。12月底,津秦高鐵將實施第二階段運行圖,安排開行"G"字頭列車19對。

  同時,停運直通動車組列車5趟:天津-哈爾濱西D177次、天津-沈陽D175次、天津西(天津)-沈陽北D157次、天津西-長春D162/3次、天津(西)-大連北D56/7/6第二順位房貸銀行利率多少免費諮詢試算次。

  津秦高鐵運營裡程287公裡,設計時速350公裡,初期運營時速300公裡,全線設天津西、天津、軍糧城北、濱海、濱海北、唐山、灤河、北戴河和秦皇島9個車站。據鐵路部門相關負責人介紹,"津秦高鐵設站多,主要是為瞭體現城際交通作用。這5對列車會輪流停靠沿線的不同車站,這樣會使沿途的中小城市及輻射區縣都能享受到高鐵的服務,大大便利沿途居民出行。"隨著後期開行列車的增多及在這些小站的停靠,津秦高鐵的公交化特征將更為明顯。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-01/10522518536.shtml
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內容來自sina新聞

媒體批評無恥施壓央行降準者開發商想拉高房價



  降準成瞭財經熱詞,有打賭的,有求降準的,有猜降準的,有反對降準的。那麼,央行[微博]為何這麼久不降準?央行意圖是什麼?降準有用嗎?降準利弊如何?又是誰最希望降準?

  對此,最有發言權的是數據。央行不降準改變瞭銀行、企業對降準的依賴癥;逼迫銀行表外業務土建融台南西港土建融進表內;減少銀行同業業務,減少資金空轉;逼迫企業對銀行間接融資的依賴,轉向發債直接融資。這些數據在5月30日央行公佈的數據可以得到印證。

  降準對實體經濟、股市、樓市都起不到明顯的刺激作用;對緩解銀行流動性有直接作用。不降準也是執行"盤活存量"的要求,倒逼企圖放款的銀行收回舊貸款再放新貸款。不降準不代表央行不作為,而是大有作為。未來,即便降準,也是助推利率市場化、緩解銀行流動性需要,而非那些求降準群體所期待的那些目的。

    央行目的已達到

  去年6月銀行鬧錢荒以來,央行堅守瞭將近一年不降準。其間,根據國務院常務會議"建議",對農村商業銀行和農村合作銀行定向降準一次。

  錢荒是銀行資金把自己由存款變成理財產品,表內轉表外,大玩同業業務造成期限錯配,在半年報的時候爆發錢荒。央行如果當時降準,等於是縱容銀行繼續玩火。銀行會想,隻顧賺錢,出事瞭有央媽救。誰知央媽一反常態,就是不降準,於是,各傢銀行漸漸明白瞭,不能再玩火瞭,紛紛退出,部分銀行按照央行設定的路徑"回傢"。

  當然,央行也有利用錢荒倒逼銀行接受利率市場化的意圖,特別是存款利率市場化。這也是央行為何不取締餘額寶[微博]的原因之一。

  推動企業發債、直接融資減少對銀行貸款間接融資依賴是央行長期推動的工作。不降準,銀行可供貸款資金減少,企業隻能發債。

  5月30日公佈的《2014年4月份金融市場運行情況》(以下簡稱《情況》)顯示:2014年1-4月,債券市場累計發行債券3.31萬億元,同比增加15.3%。其中,銀行間債券市場(含國債)累計發行債券3.26萬億元,同比增加18.8%。4月份,債券市場發行債券1.18萬億元,同比增加30.6%,環比增加3.3%。其中,銀行間債券市場發行債券1.16萬億元,同比增加37.1%,環比增加3.3%。

  銀行間利用同業業務套利不顧風險的行為大為收斂。《情況》顯示,1-4月份,貨幣市場成交量共計66.2萬億元,同比減少1.4%。其中,同業拆借市場成交10.2萬億元,同比減少30.0%。

  無論是央行貨幣政策報告還是銀監會公佈的各類報告,都無法查找到銀行盤活舊貸情況,相信這個數據也是天量的。因為,央行不放水,銀行想放新貸款必須收回舊貸款,也就是"盤活存量"。

  5月30日,銀監會公佈瞭2013年年報,相關負責人表示,銀監會堅決反對為瞭逃避存貸比監管做類信貸業務和監管套利業務。

  這也意味著,銀監會會打擊銀行把表內業務表外化,促使銀行表外業務回到表內。在這一點上,銀監會、央行態度高度一致。銀行唯一能做的:乖乖回表內。

    有利於調結構房貸第2順位銀行利率多少免費諮詢試算

  央行一位辦公廳主任曾對《華夏時報》記者表示,"有保有壓"是央行一貫的宏觀調控和貨幣政策思路。而影子銀行則直接影響瞭央行的調控思路,不能通過銀行獲得貸款的項目和產業比如產能過剩、高污染、高耗能等,都能通過影子銀行獲取資金。去年下半年以來,金融監管部門加大瞭規范、打擊影子銀行後,銀行表外業務逐步轉入表內,不規范的影子銀行資金來源受到限制。宏觀調控的效果逐步得到好轉。

  前不久,國務院總理李克強在內蒙古自治區進行瞭調研,並召開瞭企業和金融機構座談會,聽取對當前經濟形勢的看法。來自能源、化工、有色、輕紡、食品等這些企業表示融資難。

  這就對瞭。這些多為產能過剩或高污染行業,其融資難表明宏觀調控的目標基本達到瞭。與此同時,國內的電子商務知名企業--京東商城[微博](JD)在美國成功上市,獲得超過15倍超額認購。一些高科技企業和IT巨頭比如BAT--百度[微博]、阿裡和騰訊,從沒聽說過融資難,不僅如此,這些企業反而經常大手筆收購其他企業。

  傳統的落後的企業,必須轉型瞭。不能獲得融資表示出資人對你的不看好,沒有落後的行業,隻有落後的企業。盡管京東上市的時候還在發生巨大的虧損,但絲毫不影響其成功發行融資。

  這些傳統行業中的傳統企業融資難,根本沒有代表性。不轉型升級一味地遇到問題就找銀行貸款,雖勉強維持過日子,但絲毫沒有前途。

  銀行收回落後產能企業的資金,將這些資金投向高科技,有活力的民企、中小企業,有利於調結構促轉型。企業要想解決融資難,得讓銀行和其他融資方看到你的前景有多麼光明,而不是看到你離末日有多近。

  哪些人求降準

  隻能說這些人患上瞭降準依賴癥。以為降準是萬能的,或者對自己有幫助,其實,功效並沒有那麼大。這些人屬於典型的面多瞭加點水、水多瞭加點面的"和面思維"。

  一是股市中投資或者投機者和券商等。以為降準瞭就有資金入場瞭,股市缺的不是資金,是信心和合理的制度以及嚴格遵守執行。

  二是與房地產相關者。過去的經驗表明,一旦實施寬松的貨幣政策,資金大多會流入房地產,地王頻出,房價飆升。目前,房價基本穩定甚至可能會出現下跌,希望降準拉高房價的不在少數。

  又是哪些人怕房價大幅下跌呢?5月6日,筆者曾調侃性地發瞭一個帖子:"首先是銀行,銀行本身房貸、開發貸不少,以房產、土地抵押的貸款更是天量;二是地方政府,王石[微博]說地方政府不阻止房價下跌而鬧事的房主是同情弱者,錯,房價跌地價必跌,地方賣地收入減少,地方政府哪有那麼慈悲?三是開發商;四是中央政府,房價跌經濟下滑;五是貪官。"當然,擁有多套房子的人也不會希望房價大幅下跌。

  三是銀行。銀行希望流動性緊張得以緩解。至於中小企業和大部分民眾,即便真降準你該貸不到款照樣貸不到,求不求沒啥意思。

  筆者曾多次撰文論述降準作用有限,主要是銀行放貸規模接近75%法定紅線,放貸空間不大。

  何況,央行擁有很多調控工具,比如再貸款、再貼現、央票、正回購、逆回購、招標財政存款等,還有創新性貨幣政策工具,比如,常備借貸便利(SLF)和短期流動性調節工具(SLO)等。這些工具比調準備金率更靈活多變,更適合市場變化的節奏。

  正如媒體報道的央行行長周小川所言,"央行主要進行逆周期調整。如果我們發現周期變化,會進行逆周期調整,絕大多數是微調,這種微調始終都在做,不管你看沒看見,我們都在做。"

  降準,是傻子都能看到的;你沒看到降準,不代表央行不作為。央行的其他貨幣政策工具是經常用的,不管你看到沒看到,人傢都在做。

  一旦央行頂不住壓力,在不必、沒用的情況下降準,簡直是個悲哀。這跟求你的人民幣(6.2470, 0.0095, 0.15%)貶值通脹讓你錢包裡的鈔票不值錢的道理是一樣的,降準意味著什麼?降準就是印鈔,比印鈔快一萬倍,你以為隻有印鈔廠才能印鈔,央行才沒那麼傻呢,印鈔很貴的。

  為一己之私施壓央行降準,不僅卑鄙更是無知無恥。央行堅守瞭快一年已經很不容易瞭,哪怕現在真的降準瞭,也可以理解並獲尊重。

  央行頂住。央行不哭!





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-31/08362757216.shtml

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內容來自sina新聞

今年樓市主旋律或是去化走量

??“虧本賣房”的口號再次讓杭州樓市寒意乍現。

??杭州樓市歷來是國內樓市的主要風向標之一。2012年3月,杭州曙光之城曾率先喊出“虧本賣房”的口號。2014年2月,杭州德信房產一個項目的降價,打響瞭馬年降價第一槍,全國房地產市場也自此進入“解禁”模式。剛入2015年,在市場有所回暖的背景下,杭州又喊出“虧本賣房”的口號。令人大跌眼鏡的是,這次喊出降價的是兩傢實力房企:華潤和新鴻基。

??限購取消,市場在回暖,杭州房企卻唱反調“虧本賣房”。這個兆頭是否會蔓延到其他多個城市?業界認為有這個可能性,杭州樓市的“虧本賣房”傳出的信號,或將預示房價走低趨勢已形成。杭州“蝴蝶”掀起的颶風,或將悄悄刮向全國。業內資深人士對長江商報記者表示,去化走量仍是今年重點,除非有進一步的利好政策,否則今年很難超越以往的成交量。

??杭州再現“虧本賣房”

??綜合媒體1月14日消息,華潤及新鴻基在杭州合作項目“之江九裡”打出“虧本賣房”口號。

??資料顯示,“之江九裡”的開發商名為華潤新鴻基房地產(杭州)有限公司,是由華潤集團與新鴻基2005年底共同投資成立。

??“之江九裡”所處的地塊,是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下的“地王”,折合樓面價格達到1.53萬元/平方米。長江商報記者測算,該項目在2012年入市至今,已陸續開售瞭多期,目前正在銷售的數百套房源,平均售價為1.8萬元/平方米。按照這個價格,算上各種建安、稅收成本,基本無賺頭。

??2012年3月,杭州曙光之城樓盤就首先喊出瞭“虧本賣房”的口號。2014年2月,杭州德信房產一個項目的降價,打響瞭馬年降價的第一槍。進入2015年,在市場有所回暖的背景下,杭州又現樓盤“虧本賣房”。

??對此,有分析認為,可能是開發商判斷杭州未來三五年房價很難上漲,與其空耗資金與時間成本,不如現在“落袋為安”。亦有分析認為,2015年杭州仍然出現實力房企“虧本賣房”的情況,或許是放松限購政策的利好已釋放殆盡的緣故。

??2014年6月27日,呼和浩特市成為全國首個正式發文放開限購的城市,其他城市隨後陸續跟進。同年9月26日,珠海成為限購政策松綁的最後一個城市。至此,全國46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市及三亞共五個城市仍在執行限購。

??房地產限購政策自推行以屏東二胎來就被視為房地產市場的“緊箍咒”,因此限購松綁之時,就是開發商們加大走量之際。於是,限購松綁後,房企們都風風火火地推出各種降價促銷優惠。

??就杭州而言,去年全年共成交76017套,其中前7個月隻成交住宅27741套,而限購取消後,8月成為分水嶺,單10月成交住宅套數10974套,創下近五年內成交量新高。

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??盡管2014年的杭州樓市創下近五年來的銷售新高,但這一成績的取得,基本上是整個市場“以價換量”的結果。而隨著眾多政策紅利邊際效益的衰竭,歲末年初的杭州樓市,似乎又陷入到某種溫吞水的狀態。近段時間,杭州樓市的日均成交量,鮮有突破300套的,這與去年最後一月的日均400套左右的成交量相去甚遠。

??就全國各地市場情況來看,限購取消後成交量雖有短期的增幅,但持續時間也不長。一些樓盤甚至在祭出遠比預期更低的售價後,銷售仍不樂觀。

??去化走量仍是今年重點

??數據顯示,2014年,在杭州市區成交量創歷史新高的同時,庫存的情況仍不樂觀。雖然到2014年12月31日,庫存量有所回落,降至瞭15萬套內,但149927的數量讓今年的樓市在一開年就處於庫存高位。

??其實,早在限購放松之時,已有分析認為無法從根本上提振房地產市場。如今,放松限購政策的“藥效”已經釋放殆盡,在此背景之下,2015年的房地產市場將進入一個相對平靜的新常態,市場普遍認為行業供過於求基本面未變,去庫存仍將是2015年的主旋律。這亦是一個不爭的事實。

??“說到底,中國的房地產市場還是政策市,作為開發商隻能期待更多的利好政策出臺,刺激市場,帶動購房者的消費欲。”某房企負責人無奈地向長江商報記者袒露,今年的市場仍不能盲目樂觀,去化走量將是開發商的主要動力。

??這種信號更直接地反映在房地產開發商的信心上。今年,房企的銷售指標雖然穩中有所增長,但大多數房企負責人對市場的預判還是不乏謹慎。

??據杭州透明售房網數據,2014年,銷售額排名前十的房企分別為綠城集團(143.6億元)、萬科房產(122.4億元)、濱江集團(101.8億元)、龍湖地產(59.1億元)、融創中國(38億元)、遠洋地產(31.9億元)、世茂房產(30.5億元)、綠都控股(30.4億元)、德信地產(29.7億元)、大傢房產(27.8億元)。

??記者瞭解到,除綠城、融創、大傢以外,這前十大房企的2015年銷售指標已大多出爐,基本與2014年持平或略有增長。

??德信地產,2015年銷售指標70億元,與2014年一樣。德信地產相關負責人對外表示,今年,在去庫存為主的市場主旋律下,德信不會片面追求量的擴張,對利潤的預期也會比較理性。

??綠都2014年最終的完成額為31.8億元,今年銷售指標和去年持平。“今年也將是在降價跑量中度過的一年,集團整體戰略是謹慎擴張。”綠都集團相關負責人表示,今年的市場具有很大的變數,沒那麼樂觀。一方面,降息降準利好政策可能會進一步出臺,市場會進一步回暖。但是,另一方面,15萬套的存量高懸,還沒包括沒領預售證的隱性存量。即使市場回暖,改變現在供大於求的局面,估計也要等到下半年。

??武漢一位房地產業資深人士對長江商報記者表示,去化走量仍是今年重點。今年的市場會保持平穩,在2014年的巨額成交量面前,增長比較困難。2014年之所以成交超過2013年,達到五年內新高,主要緣於兩點:一是高性價比走量,二是四年限購限貸放開後的突然釋放。2015年,除非有進一步的利好政策,否則很難超越之前的成交量。

??更多政策推力或現

??從去年第三季度開始的有關房地產市場的一系列松綁政策,雖說力度不小,時間上又密集排佈,也確實對樓市產生瞭眾多積極的效應,帶動整個下半年樓市成交的持續攀升。但與2000年金融危機時出臺的“救市”政策相比,這次的政策調整仍顯得小巫見大巫。2008年的“救市”政策中,甚至包含瞭首套房二成首付、貸款利率7折、契稅減免等超級震撼性的條款。也因此,各方普遍認為,在2015年,新的寬松的政策會蒞臨房地產業。

??據相關金融機構預測,2015年上半年,銀行仍有可能延續2014年底相對寬松的房貸政策,這一趨勢,將會隨著房地產業整體的回暖而逐步趨緊。其中,最值得期待的可能就是二套房首付比列有望再次得到降低。

??與此同時,央行今年還有望再次降息、降準,樂觀的預測,甚至會有多次。降準後,市場將釋放更多的流動性。降息後,低利率將刺激更多的潛在購房者入市,從而促使杭州這樣有著良好需求基礎的市場更快發展,也將促使更多的改善型需求的持續釋放。

??而除瞭銀行方面的金融杠桿,地方政府也有望在自己的權限范圍內,刺激樓市。不少地方政府其實在去年下半年就開始瞭這方面的試驗,譬如用公積金購買第二套房子,首付款從7成降低至6成等。

??住建部官員稱,接下來要千方百計“去庫存”。這意味著,2015年中央以及各級政府還將根據情況繼續推出各種救市政策,地方政府很有可能在房產交易稅費上做文章,降低二手房交易營業稅以及契稅稅率,將營業稅繳納的期限由五年降低至兩年等。

??此外,如果房地產政策還有放松空間,政府很有可能通過降低首付比例的方式,進一步撬動資金杠桿;也可能把獲取購房資格的年限降低,釋放消費能力;而如果限購政策繼續松綁,改善型戶型也被預見將成為2015樓市一大熱點。相信有關各方正在通力合作,在進一步促進整個房地產市場回暖的同時,也在各項政策、制度方面給予更多的關照。其中或將涉及信貸政策、房地產交易稅費政策等方面的調整。

??2012.3

??杭州曙光之城樓盤喊出瞭“虧本賣房”的口號。

??2014.2

??杭州德信房產一個項目降價。

??2015

??杭州“之江九裡”樓盤虧本賣房。

??目前平均售價

??1.8萬元/平方米

??2009年折合樓面價格

??1.53萬元/平方米

??算上各種建安、稅收成本,基本無賺頭。


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推學區房已成老套路 新賣點自建教育

  對於孩子馬上上學或升學的傢長們來說,學區房歷來是購房或換房考慮的首要因素。重點學區房,也一直是房交會參展商的主打牌。與往屆不同,今年夏季房交會上,參展樓盤雖然依舊大打"優質教育"牌,但卻與以往"重點學區房"的傳統教育賣點不同,更多的房產商開始推出自建教育來吸引客戶。

  在逛展會的市民中,準備購買學區房的剛需購房者占有很大比例,看中甘井子區一處房源的李女士告訴記者,她想買個學區房,孩子要上學瞭,面積100平方米左右的,主要是為瞭孩子接受到好的教育。

  采訪中,不少購房者表示,購房首先要考慮所在學區,從幼兒園、小學到高中的齊全教育配套,為孩子成長必須"從長計議"。

  展會上,不論是精裝展位的銷售人員還是分發傳單的"流動大軍",優勢教育資源仍是其主要賣點。"名校分校就在小區中心區"、"與某某名校同一師資"等介紹不絕於耳;"理工大學小學部、初中部、高中部即將開學"等條幅不時映入眼簾。

  采訪中記者發現,多傢帶有"教育"賣點的大型樓盤,都自己車貸 期數建設瞭小學、中學等配套教育設施,引入名校資源,並以此作為樓盤營銷王牌,"我們周邊配套都比較完善,咱們傢幼兒園小學中學都有。 "市區一傢樓盤負責人表示。

  業內人士認為,目前市區名校附近開發空間已越來越小,樓市競爭日趨激烈,受地域條件、學校負荷影響,樓盤"傍"周邊名校的路已越走越窄。但學區房仍是購房者關註的重點之一,實力雄厚的房產商仍會抓住這一大賣點,拼實力拼財力,開始在樓盤內自建學校,引入名校資源。半島晨報、海力網記者張璐璐

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-22/07472304547.shtml

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住建部匯總調研結果樓市調控將不刺激不打壓

  住建部匯總調研結果 樓市調控"不刺激、不打壓"

  "尊重市場規律"將成下一階段政策的基本口徑,地方政府制定針對性政策的權力也將得到尊重

  經歷瞭前後一周對主要城市的調研之後,住房和城鄉建設部(下稱"住建部")已經著手匯總相關情況,形成有關調研報告,並在適當的時候向國務院分管領導進行匯報。這將成為決定未來一段時間房地產調控政策口徑的關鍵所在。

  根據調研所收集的情況,住建部也將向國務院分管領導提出下一階段房地產政策有關的建議。如果不出意外,"不打壓、不刺激""尊重市場規律對房地產市場調整的作用"以及"加強市場監控、做好應對方案"等,將成為下一階段房地產市場政策的基本口徑。

  同時,地方根據自身情況制定針對性政策的權力也將得到尊重。與此對應,絕大部分地方政府對於最為"敏感"的限購政策問題,更可能采用"繞行"的態度,"挑戰式"的限購政策調整方式,將在未來一段時間內退出舞臺的中央。

  匯總結果待匯報

  按照既定工作安排,住建部在完成調研材料的匯總工土地貸款彰化員林土地貸款作後,將據此向國務院分管副總理進行匯報。

  "據我所知,現在部裡面正在匯總有關調研的情況,形成一套完整的材料,向國務院分管領導進行匯報。"5月29日清晨,接近住建部的一位權威人士向《中國經營報》記者表示,相關匯報工作將在適當的時候進行。

  日前,住建部派出多個調研組,前往南京等長三角、深圳等珠三角城市進行調研摸底,瞭解當地房地產市場、政策等方面的相關情況。至2014年5月中旬,這項調研工作已經陸續結束,轉而進入調研材料的匯總階段。

  調研及其材料的匯總工作,基本由住建部房地產市場監管司統籌安排並負責具體實施。按照既定工作規劃,在完成調研材料的匯總之後,將首先在住建部內部進行匯報,多位住建部內部人士向記者透露,在赴任住建部後,陳政高十分關註房地產市場的變化和情況,多次要求相關司室加強日常監測工作,確保房地產市場的總體穩定。

  記者瞭解到,按照既定工作安排,住建部在完成調研材料的匯總工作後,將據此向國務院分管副總理進行匯報。

  按照國務院工作分工,中央政治局常委、國務院副總理張高麗分管經濟的總體運行等方面工作,其中即包括房地產市場。在本屆政府開始履職之前,時任中央政治局常委、國務院副總理的李克強在四位副總理中也曾分管房地產工作。

  目前,在住建部匯總的調研材料中,主要包括"房地產市場基本狀況""地方房地產市場監管政策""住房信貸基本情況""基本住房需求滿足情況"等方面的內容。

  "庫存"將成關鍵因素

  庫存之所以如此受到關註,實際上是關系到"雙向調控"這件事。一個城市的房地產監管政策口徑是放松還是收緊,庫存是一個關鍵指標,這一點上,從年初開始,住建部也是認同的。

  無論是在對各城市房地產市場進行調研的過程中,還是在匯總調研材料的過程中,被調研城市的"庫存"狀況都是被重點關註的因素。

  "庫存之所以如此受到關註,實際上是關系到'雙向調控'這件事。一個城市的房地產監管政策口徑是放松還是收緊,庫存是一個關鍵指標,在這一點上,從年初開始,住建部也是認同的。"東部某省住房和城鄉建設廳不願具名的官員向本報記者表示,他曾參與瞭此前住建部的調研工作。

  2014年3月,全國兩會召開期間,住建部部長薑偉新、副部長齊驥相繼向外界透露"雙向調控"的思路。記者瞭解到,這一思路實際在2013年底時就已經確定,隻不過當時未被冠以"雙向調控"的概念。

  2013年年底,在討論2014年房地產市場調控政策的口徑和取向時,住建部高級領導提出,2014年房地產市場調控政策要加強針對性,北京、上海、廣州、深圳等房地產市場供需矛盾較為突出的城市,要從嚴執行、落實房地產調控政策。

  "住建部的領導還提出,對於那些庫存較大的城市,地方政府要考慮如何盡快消化庫存的問題。比如要限制新批樓盤銷售,避免庫存進一步增大等,要確保房地產市場的總體平穩。所以說,從那時起,庫存就成為瞭一個十分關鍵的衡量地方政府樓市調控政策口徑的指標。"(詳見本報2013年12月30日《住建部點名北上廣深從嚴調控》)

  在2014年上半年,房地產庫存較大的城市陸續開始調整本地房地產政策,以達到加快庫存去化的目的。中銀國際的研究報告稱,截至2014年4月底,十五大城市新增可售面積407.2萬平方米,環比上升18.9%,3個月移動平均去化月數為16.9,較前一周上升0.3,3個月移動平均批售比為1.43,較前一周上升0.1.

  "不打壓、不刺激"

  雙向調控政策作用的著力點是維持市場穩定,避免出現市場過熱或過冷,在當時,大部分城市的房地產市場還是過熱的。

  在匯總調研城信貸利率比較2016二胎年息市相關材料的同時,住建部也將向國務院提出下一階段樓市調控政策的相關建議。如果不出意外,以保持調控政策穩定性和連續性的"不打壓、不刺激"將成為未來一段時間房地產市場監管政策的基本口徑。

  "這實際上是在堅持年初確定的加強針對性的政策思路的落戶和延續,在一定程度上尊重地方政府對調控的自主權。"中國房地產研究中心研究員杜勝忠向記者表示,這實際上也是把調控的責任壓給瞭地方政府。如果由於政策的調整導致當地房地產市場出現不穩定的情況,則要由地方政府承擔責任。

  記者瞭解到,在調研的過程中,南京等城市參加座談會的企業人士曾提出,如果信貸政策支持到位,開發商的價格調整可以提高庫存去化速度。而在座談會期間,參與座談的住建部人士表示,須充分尊重市場規律在當前房地產市場中的調整作用。

  "這種政策口徑下,地方政府不會貿然取消或者放松限購政策,而是會繞行。"杜勝忠向記者表示,直接放松限購將會把地方政府置於焦點位置,而增加市場需求可以通過其他的手段來具體實現。

  中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者,通過其他的手段,一樣可以達到松綁限購的效果。比如一些城市通過放松落戶條件;調整社保、稅收繳納年限等,增加購房資格人數。這些都可以達到增加購房需求的目的。

  "雙向調控政策作用的著力點是維持市場穩定,避免出現市場過熱或過冷,在當時,大部分城市的房地產市場還是過熱的。"全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示,"按照樓市調控的頂層設計,在保持市場穩定的前提下,一些地方的行政幹預手段將逐步離場,市場化手段將成為調節市場的主要手段。"





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-31/08142757180.shtml

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過半省份出臺國資改革意見 國傢頂層設計困難大



  在新一輪改革的舞臺上,國資、國企改革無疑扮演著十分重要的角色。

  自2013年12月17日上海打響國資國企改革"第一槍"之後,截至2014年9月19日,已有上海、廣州、北京、江蘇等17個省市發佈瞭地方國資國企改革意見存摺二胎年息借貸增貸轉貸 ,呈現"遍地開花"態勢。

  21世紀經濟報道記者經過大量的數據和文件整理梳理後發現,地方改革意見主要圍繞混合所有制改革、股權激勵、分類監管等方面展開。

  目前,地方正在等待國傢層面的改革意見出臺。盡管方案尚未出臺,但國務院國資委采取試點的方式推進國資國企改革,六傢央企已入選首批改革名單。

  與此同時,官方媒體近來一直在強調國有企業地位。9月12日,人民日報、經濟日報和光明日報同時刊登與混合所有制相關文章,強調堅持改革需公有制經濟的主體地位,在改革中處理好政府和市場之間的關系。此外,人民日報還在近期刊發多篇國資改革相關文章,強調國有企業的地位。

  多位受訪專傢對21世紀經濟報道記者表示,目前,地方國資改革還存在重復性高、可操作性不強和含金量不足的問題,盡管東部沿海和西南部改革較為積極,但部分地區仍然欠缺改革動力,部分省份處在產能過剩、經濟下行的巨大壓力下,難以兼顧改革。此外,國傢層面頂層設計遲遲未出,也為地方改革帶來不確定性因素。

  地方意見:17省市已出臺

  2013年12月17日,上海率先公佈瞭《關於進一步深化上海國資改革促進企業發展的意見》,打響地方國資改革第一槍。

  21世紀經濟報道記者梳理發現,截至發稿時,已有上海、甘肅、山東、江蘇、雲南、湖南、貴州、重慶、天津、四川、湖北、江西、山西、北京、青海、廣東、安徽十七省市出臺瞭國資國企改革意見。此外,徐州、無錫、嘉興、濮陽等地也公佈瞭市級國資改革意見。

  此外,不少省份雖未明確發佈國資國企改革意見,但已經展開國資改革進程。

  其中,陜西省已經印發瞭關於混合所有制和分類監管的《關於省屬企業實施分類管理的意見》和《關於推進混合所有制經濟發展的意見(試行)》兩個文件,但省級層面的國資國企改革指導意見仍未正式發佈。

  河北省也已啟動多項改革,河北國資委內部人士此前曾對媒體表示,河北省國資國企改革正在積極推進之中,河北省將對列入試點的省屬國企分類實施混合所有制、董事會授權、改組改建國有資本投資公司、股權激勵四項改革試點。

  按照要求,河北省國資委要求其監管的二級企業要納入股權多元化改革范圍,確保兩年至三年內完成70%以上二級企業的股權多元化改革任務,各企業每年吸納利用的社會資本原則上不少於上年凈資產規模的3%-5%。

  部分地區國資國企改革意見已經呼之欲出,8月28日,廣西自治區黨委書記彭清華前往廣西國資委調研。其要求,要按照中央和自治區確定的改革路線圖,學習借鑒外省市的好經驗好做法,加強廣西國有企業改革的"頂層設計"。

  寧夏國資委也於8月召開黨委會議,會議提出,在加強改革頂層設計方面,10月底前出臺《關於深化寧夏自治區屬國有企業改革的實施銀行房屋二胎免費估貸年息意見》以及企業分類監管、內部三項制度改革指導意見。

  早在今年3月,黑龍江省國資委已組織人員起草《黑龍江省人民政府關於進一步完善全省國資管理體制深化國企改革的指導意見》和《省國資委貫徹落實十八屆三中全會精神深化出資企業改革的實施意見》,不過目前仍未公佈。

  中國企業改革研究院院長李錦對21世紀經濟報道記者說,目前來看,沿海地區和西南地區國資改革相對活躍,而包括東三省在內的部分資源型大省或煤炭鋼鐵企業較多的省份,負擔較重、產能過剩的現象較為嚴重,所以經濟形勢不太好,步子邁不開,改革形勢相對滯後。

  混合所有制:改革重頭戲

  混合所有制改革無疑是此輪地方國資改革的重頭戲。

  在已經公佈意見的17個省份中,有七省市明確瞭混合所有制改革的具體時間和指標。例如,重慶提出3-5年三分之二國企將發展成混合所有制,甘肅提出到2020年國有經濟中混合所有制比重達到60%左右,江西提出5年內混合所有制經濟要占國資的70%。廣東則要求,到2017年,混合所有制戶數比重超過70%。

  此前,7月7日,上海市公佈《關於推進本市國有企業積極發展混合所有制經濟的若幹意見》,提出經過3-5年的推進基本完成國企公司制改革,除國傢政策明確必須保持國有獨資的,其餘企業實行股權多元化。

  陜西9月5日公佈的《關於推進混合所有制經濟發展的意見(試行)》則要求,到2020年,國有企業基本建成現代企業制度,混合所有制企業成為市場經濟的主要微觀主體,國有資產證券化率再提高10%以上。

  其餘地區雖未提出明確的時間表,但對混合所有制改革都有相應闡述,江蘇規定,國有控股企業可適當降低國有股權比例,對國資股權和債權權益合並低於50%的企業,可以按照市場化方式管理。

  中國社科院經濟所經濟研究所微觀經濟研究室主任韓朝華對21世紀經濟報道記者表示,目前地方國資改革最大的亮點就是混合所有制改革,各省的方案對此也都有涉及,但他同時強調,目前在混合所有制方面仍缺乏實質性措施,需要進一步推動。

  21世紀經濟報道記者整理發現,在這一輪國企改革中,企業公司制改革、探索股權激勵與員工持股、鼓勵民資參與國企改革等方式成為地方混合所有制改革的主要操作手段。

  例如,上海要求,通過公司制改革、開放性市場化雙向聯合重組、股權激勵和員工持股三種途徑推進混合所有制改革。廣東則要求,提出引入戰略投資者、推動企業改制上市、探索員工持股、吸引股權投資基金入股、引導社會資本進入公共項目等多種方式推進混合所有制改革。

  不過,在財政部科學研究所國有經濟研究室主任文宗瑜看來,在推動混合所有制改革方面,可操作性仍有所欠缺,例如引入外資民資的資產價格、交易方式、信息披露等都還沒有做出很明確的規定。

 分類監管:改革的基礎

  多位專傢向21世紀經濟報道記者表示,分類監管是此輪國資改革的基礎,隻有明確瞭如何對國企進行分類,才能在此基礎上進一步展開改革,對不同類型的企業實行不同的監管方式。

  李錦告訴21世紀經濟報道記者,分類如果不明確的話,改革難以進行下去,在這一問題上,地方對國企分類較容易實現,較為明確和主動。而在央企層面,由於央企呈現"你中有我,我中有你"的局面,實行分類監管需要較長的時間。

  上海發佈的國資國企改革意見最早提出將國企分為三類監管,競爭類企業,以市場為導向,以企業經濟效益最大化為主要目標,兼顧社會效益;功能類企業,以完成戰略任務或政府重大專項任務為主要目標,兼顧經濟效益;公共服務類企業,以確保城市正常運行和穩定,實現社會效益為主要目標,引入社會評價。功能類和公共服務類企業,按照市場規則,提高資源配置效率和公共服務能力。企業分類可動態調整。

  這也成為後來各地進行分類監管的參考。21世紀經濟報道記者發現,山西、湖北雖未對企業功能劃分,但也明確提到瞭分類監管的概念。四川僅分為競爭性和功能性兩種企業類型,廣東提出,對於準公共性和競爭性兩類領域的國企,要探索分類改革、分類監管。

  其餘省市均按公共服務類、競爭類和功能類進行劃分,但部分省份在具體的名稱上有所不同,例如,湖南用"公益類企業"代替瞭公共服務類企業。

  不過,也有專傢對目前地方的這種分類方式表示異議。國務院國資委研究中心副主任彭建國告訴21世紀經濟報道記者,實際上,李克強總理的政府工作報告中並沒有提要對國有企業進行分類,而是"準確界定不同國有企業功能",如果給國有企業貼標簽,給它分類,很難做到科學合理,即使是同一種業務板塊也有可能承擔不同的功能。

  此外,大型國有企業,往往含有很多不同的業務板塊,因此最好的方法是按業務板塊對企業進行劃分,而不是對整個企業進行劃分。比如軍工企業,按分類應屬於保障類的,但這些企業裡面可能真正保障性的、國傢政策性的這一塊隻占20%,80%還是屬於競爭性的,如果把這類企業劃為保障類,面臨的政策就會很不一樣。

  因此,彭建國認為,按照整個企業來進行劃分並不客觀,但是地方現在都在這樣劃分,且中央層面的國資國企改革文件還未出臺,還在研究之中。

  股權激勵與員工持股:細則待出

  股權激勵與員工持股是實現混合所有制經濟改革的重要操作手段,也是地方在制定國資國企改革意見時所難以回避的部分。

  上海在促進混合所有制意見中要求,鼓勵整體上市企業集團的經營者、技術管理骨幹實施股權激勵;符合條件的競爭類企業集團及下屬企業完成公司制股份制改革後,可實施股權激勵。實施股權激勵的企業應同步建立業績掛鉤、財務審計、信息披露、延期支付和追索扣回等約束機制;鼓勵國有及國有控股的轉制科研院所、高新技術企業對重要的技術和經營管理人員實施股權和分紅激勵。混合所有制企業按照國傢規定探索實施員工持股。

  山東則稱,試點探索混合所有制企業員工持股。以形成資本所有者和勞動者利益共同體為導向,積極探索混合所有制企業員工持股的多種形式。

  湖北提出,對各類適合由員工持股,且員工也有意願持股的地方國有企業,均應允許員工個人出資入股或以投資公司、股權信托、有限合夥企業等方式持股。

  不過,21世紀經濟報道記者發現,地方雖然都持"鼓勵"的態度,但仍未制定出具體的操作細則,擔心股權激勵與員工持股有造成國有資產流失的風險,這與國傢頂層設計還未出臺也有一定關系。

  彭建國說,具體而言,競爭領域的國有企業比較適合員工持股。競爭行業主要靠著經營者、勞動生產者和員工的努力,來最後決定勞動的回報和企業的成果,因此,競爭領域的國企的員工持股不會有很大的風險。而壟斷行業和政策性比較強的行業,這些領域員工持股最好先不進行。另外政策性業務很強的行業或企業,如果開展員工持股,國有資產流失的可能性也很大。

  他建議,在對員工持股進行規范時,除瞭明確員工持股的范圍外,還需要考慮員工持股的數量,員工持股必須經過嚴格規范的程序,且持股的方式可以多樣化。

  國資范圍:80%集中到關鍵領域

  此輪改革中,國有資本的范圍和分佈也有瞭明確界定。多地不約而同地將這一目標定在80%。

  北京市發佈的《關於全面深化市屬國資國企改革的意見》要求,到2020年,80%以上的國有資本集中到提供公共服務、加強基礎設施建設、發展前瞻性戰略性產業、保護生態環境、保障民生等領域。上海則要求,將國資委系統80%以上的國資集中在戰略性新興產業、先進制造業與現代服務業、基礎設施與民生保障等關鍵領域和優勢產業。

  此外,江西、甘肅、江蘇、重慶、四川、青海等省市也都將國資集中在關鍵領域的目標設定在"80%"上。

  天津則更進一步,提出到2017年底,天津90%的國有資本聚集到重要行業和關鍵領域,國有資本佈局聚集在40個行業左右。

  韓朝華告訴21世紀經濟報道記者,國有資本集中應該還是符合發揮市場導向作用這個方向的,國有資本集中到市場進入不瞭的領域,能夠讓市場解決的就退出來給社會民間資本。至於具體的數字還要以行業和具體問題來看,不能一概而論。

  此外,提高國有資產證券化率也是此輪國資改革值得關註的亮點之一,多個省市已提出明確的比例指標。

  天津提出,到2017年底,集團調整到35傢左右,形成10傢以上品牌優、效益好、行業領先的大企業集團,經營性國有資產證券化率達40%。重慶則計劃用3-5年左右,推進20傢重點國企整體上市,80%以上的競爭類國有企業國有資本實現證券化。湖北、甘肅和北京則將資產證券化率目標定在50%上。

  盡管目前出臺的地方國資改革意見主要集中在混合所有制改革、分類監管等方面,但仍不乏地方特色。

  以北京為例,北京將統籌國企的資金、技術、土地等資源優勢,在服務和促進京津冀區域經濟、社會和城市群協同發展中發揮作用,以重點項目為抓手,在大氣污染治理、科技創新成果轉化、基礎設施建設、城市運營服務上加強合作,實現共贏發展。

  國傢頂層設計:困難較大

  接受21世紀經濟報道記者采訪的多位專傢認為,國傢層面的頂層設計沒有最終明確,為地方的國資改革帶來不確定的影響,一些大的根本性的問題難以得到解決,地方國資改革最終難以形成大的動作。

  李錦告訴21世紀經濟報道記者,缺少國傢層面頂層設計,至少有四大方面難以解決,即分類監管難以明確、產業問題重組不明確,國有資產流失和股權激勵的問題,大政策未定的情況下,地方改革隻能在小的范圍推開,難以有大的作為。

  文宗瑜認為,國傢層面的頂層設計,難度要大一些,也會稍微慢一些,因為涉及到很多壟斷性行業,部分央企也會涉及到一些與國傢安全有關的問題,相對困難。

  李錦說,從目前來看,國傢版的國資國企改革方案,大的方向比較明確,即堅持市場化的方向、政企分開是關鍵問題,混合所有制是手段,產權是核心再加上一個效果問題,增強國有企業的戰略,影響力和控制力,另外強調國企民企共同發展。

  因此,李錦認為,目前頂層設計的主要問題集中在具體應如何進行操作上,現在需要摸著石頭過河和試點相結合,中石化的動作和各個省的動作都要充分肯定,也許從中會有新的動作。

  文宗瑜告訴21世紀經濟報道記者,在頂層設計上,競爭性領域,包括一些非主營業務環境的,可以往前推一步,比如中石油已經在石油銷售這一塊進行產權多元化試點。不過中央政府這個層面還是要慢一些,還需要一段時間,估計今年出臺可能性不是很大。

  彭建國認為,國傢層面的頂層設計,從總體來說,市場化是大方向,但改革一定要堅持走中國特色道路,堅持底線和紅線,堅持基本經濟制度和市場化,轉變政府職能,這是一個方向,同時,改革的目的是為瞭發展混合所有制,達到轉換國有企業經營機制、放大國有資本功能和實現國有經濟民營經濟共同發展的目的。

  在國資監管機制這一塊,則要堅持完善現有的國資監管體系,總體來說,堅持市場化的方向,政企分開、所有權和企業法人財產權分開,這些方向不能變,同時,要完善探索管資本為主,主要有三點,一是股東定位,國資監管機構是一個股東,二是資本的流動性,更多地有進有退,調節優化,升級國有經濟結構,三是要更好地發揮兩類資本公司的作用,投資和運營公司。

  此外,彭建國告訴21世紀經濟報道記者,第一批央企的試點目前正在啟動內部的推進,正在制定方案中。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/07244467184.shtml

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開發商逾期辦房證 繼續辦理逃避違約金

  原創:

  馬雲網購打壓房價論在沈陽行不通 樓市完爆購物軍團

  品牌開發商在沈陽放下身段 加大優惠也玩0月供

  中恒集團19輪收中央大街地塊 溢價率23.4%

  售樓處安營紮寨傍大款 開發商當土豪闊氣送餐廳

  促淡季市場銷售 沈陽各樓盤新品加推提升熱度

  三中全會特別報道:房地產調控新變局



購房合同


  買房簽合同,對逾期辦證違約金條款要慎重,不可輕易棄權

  核心提示

  商品房買賣實行的是統一制式的合同文本,其中第十五條是關於逾期辦證違約責任的約定,一為退房,二為不退房,出賣人支付違約金,第三項為當事人自願協商條款。現在沈陽的很多開發商都紛紛選擇第三項,而協商的結果是,約定逾期辦證後開發商繼續辦理,而對違約責任卻隻字未提。業主出於買房需求,往往會選擇被動接受。當遇到逾期辦證時,業主還能維權嗎?11月20日記者從皇姑區法院獲悉,該院認為業主在簽訂合同時對逾期辦證違約金予以放棄,業主隻能吃啞巴虧。

  開發商逾期

  辦證超一年土融建融新北八里土融建融

  2009年8月,吳某購買沈陽某房產公司開發的一處房屋。合同約定開發商應當在商品房交付使用後360日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如開發商違約,買房人不能在規定期限內取得房地產權屬證書,雙方選擇按第三項執行:該商品房綜合驗收合格備案後辦理房屋所有權證書。

  該合同簽訂後,吳某交納瞭全部購房款,開發商於2010年8月交付瞭商品房。但事隔二年後,開發商才辦理完畢初始登記備案手續,辦理房證逾期一年之久。

  違約是否賠償產生爭議

  吳某認為,雙方合同約定如逾期辦證開發商繼續辦理,但未對逾期辦證違約金作出約定。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十八條規定,合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。吳某據此認為開發商應賠付房款利息。

  而開發商認為,雙方已對逾期辦證作出明確約定,開發商隻負責繼續辦理,不予賠償。既然吳某認可該條款,開發商就不應賠。雙方協商未果,吳某起訴至法院。

  法院判雙方遵從合同約定

  法院認為,雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示,且不違反國傢法律、行政法規強制性規定,合法有效,合同雙方均應依合同約定條款全面履行合二胎房屋買賣利率多少免費諮詢試算同義務。

  對於開發商逾期辦證的,該合同共列舉出2項:第1項為退房,返還房款並一次性支付賠償金;第2項為不退房,出賣人按已付房價款的一定比例支付違約金,上述兩項當事人均沒有選擇,並在違約金計算標準處劃叉表示放棄。第3項為當事人自願協商條款,雙方約定"該商品房綜合驗收合格備案後辦理房屋所有權證"。此條款不能認定當事人對逾期辦證的違約責任沒有約定,而是吳某在簽訂合同時對逾期辦證違約金予以放棄,故法院駁回對吳某的訴訟請求。

  違約條款

  協商不能含糊

  審理該案的審判長評析此案認為,該案系因開發商逾期辦證引起的糾紛,雙方對逾期辦證無爭議,但對合同中約定的逾期辦證違約責任的協商條款存在爭議。

  目前沈陽商品房銷售當事人簽訂的商品房買賣合同,為經國傢建設部和工商總局審核的合同示范文本,關於辦理權屬登記的條款為第十五條,逾期辦證的法律後果列舉兩項,一為退房,二為不退房,出賣人支付違約金,第三項為當事人自願協商條款。本案中,當事人回避列舉條款,應認定為其放棄逾期辦證違約金這項債權。而選擇協商條款,約定繼續辦理房證,該約定有效,對當事人雙方均具約束力。

  此案提示廣大想買房的業主,在簽訂合同時對逾期辦證違約金條款不要輕易放棄,即使協商也要和開發商據理力爭,明確約定違約金賠償標準,不要稀裡糊塗掉進開發商設下的條款陷阱,讓自己喪失維權的機會。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/07532504276.shtml

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長沙高鐵南站擴建工程完工 或增加東主入口

  今年國慶長假,送乘客到高鐵長沙南站乘車的車輛,幾乎每天都要在高鐵站西大門前的高架橋上排長隊。近日,高鐵長沙南站擴建工程主體完工。中建五局滬昆高鐵長沙南站項目部相關負責人透露,目前湖南省和長沙市正積極爭取在擴建後的高鐵長沙南站設東主入口,分流乘客。

  "高鐵長沙南站擴建完成後,京廣、滬昆高鐵的乘客將共用建融彰化田中建融一個候車室,共一個主入口,共一個出站層。"中建五局滬昆長沙南站項目部技術員李小聰介紹,目前,高鐵長沙南站隻有一個主入口設置在西廣場,將來不管是乘坐滬昆線還是京廣線的乘客一律要從西廣場購票進站候車。

  隨著經濟的發展和生活水平的提高,乘坐高鐵的人越來越多,碰上春運、法定假期,高鐵站前的新花侯路總會堵得水泄不通。"如果在(擴建後的)高鐵長沙南站東側增加一個東主入口,那麼現有高鐵長沙南站前的西主入口交通壓力就會得到緩解。"李小聰說。

  長沙市委市政府已規劃將京港澳高速至瀏陽河東岸的18平方公裡區域整體打造高鐵新城。李小聰說,長沙城區向東拓展,現有長沙縣黃興鎮片區都有可能成為城區。一旦能夠在高鐵站東邊開一個主入口,高鐵站東側紅旗路將為擁堵的西廣場分流。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-19/01183651595.shtml

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漢陽過武昌暫時別走鸚鵡洲大橋

??

人們下車後在堵停的車輛間穿行。

記者夏晶

昨天是2015年第一個星期一,可不少途經武昌中山路的司機朋友卻高興不起來,因為昨天的中山路實在太堵。昨天記者途經此地親身體驗,並采訪瞭武昌交警部門瞭解到,主要是因為鸚鵡洲長江大橋通車增加瞭車流量,再加上城建施工造成行車瓶頸,導致昨天大面積、長時間滯留。交警建議,漢陽過武昌自駕的車主暫時別走鸚鵡洲大橋,以免過橋被堵。

探訪

半個小時

隻走瞭50米


上午8時許,記者接到讀者來電,說中山路雙向有滯留瞭,“我在火車站前等瞭20多分鐘,連個紅綠燈都過不瞭。”這位姓胡的讀者是晨報車友群的群友,他告訴記者,他從鸚鵡洲長江大橋過武昌,到瞭中山路下橋匝道車子就走不動瞭,好不容易挪到武昌火車站門前,誰知要通過中山路與張之洞路交會處的紅綠燈路口,又走不動瞭。

接到群友電話後,記者立即駕車從武昌洪山廣場方向趕往中山路,當記者剛從小東門左轉進入大東門下穿通道時,這裡的車隊已經排起瞭長隊。此時是上午8點半。

隨後車流一直走走停停,而對向車道車速更慢,幾乎台新銀行二胎房貸利率利率多少免費諮詢試算動彈不得。

此時記者收聽927交通廣播,廣播中一直播報中山路的滯留情況,而不少車主反映,在擁堵路段,竟然還有車輛逆行。隨後記者聯系武昌交通大隊,該隊立即派出民警對逆行車輛進行勸建地貸款屏東車城建地貸款阻。

記者算瞭一下,昨天中山路要走50米,竟然要用將近半個小時的時間。

調查

城建工地

8車道變4車道


武昌交通大隊介紹,昨天中山路這麼堵,很大的原因是螃蟹岬周邊城建施工打圍造成的。

據悉,螃蟹岬周邊城建施工,因中山路東側道達爾加油站處施工紅線范圍內拆遷未解決,迫於工期壓力工地比規劃多占一股車道施工。原來雙向8車道變成瞭雙向4車道,形成瓶頸,導致中山路公正路口擁堵。

友誼大道往中山路方向繞行新生路、公平路、前進路;中山路進城車流繞行津水路、張之洞路、臨江大道,或從三環線繞行珞獅路進城。

根據施工計劃,該工地施工還需兩年完工,因此建議司機盡量趕早出門。

新橋開通

車流激增


除瞭施工打圍造成行車瓶頸,引起昨日中山路滯留的另外一個因素就是鸚鵡洲長江大橋開通後,給武昌中山路周邊交通帶來瞭巨大的壓力。

據悉,目前鸚鵡洲長江大橋是不限號的,不少市民都願意從該橋通過,特別是要從漢陽到武昌的車輛,由於一橋要分單雙號,白沙洲長江大橋又遠瞭,鸚鵡洲長江大橋成瞭過江的首選。

但是目前,鸚鵡洲長江大橋到瞭武昌後,隻能從復興路和中山路兩個匝道下橋,很多車主都選擇走中山路匝道,可之前武昌火車站前交通壓力就很大瞭,這下車流量更多,這無疑是給昨天本就不通暢的中山路雪上加霜。

交管部門介紹,目前鸚鵡洲長江大橋漢陽到武昌方向下橋處並不通暢,可能要等雄楚大街高架修好後,才會更好走,分流量也能體現,目前大傢盡量繞行,實在要走,需通行中山路、武珞路車輛可由復興路匝道提前下橋,繞行巡司河路、復興路、張之洞路、首義路等其他道路。

熱議

中山路上步行比開車快


昨天上午9時許,網友“蔚藍的莫莫君”發佈微博稱,自己在南湖、武泰閘往武昌火車站方向,發現馬路上‘浩浩蕩蕩’的人群放棄公交,使用11路(步行)前往火車站乘坐地鐵。“怎麼2015年的第一個周一,就堵成這樣瞭?”微博圖片中,成排的公交車停滯未動,公交邊沿與車行道的“夾縫”中,數十位路人排成一列縱隊徒步前行。

舍棄公交步行的遠不止一人。網友“死神從不哭泣”昨天下午兩點發佈一條微博稱:“現在播放一條簡訊,實時路況:武昌火車站各交通要道堵車,從早上7點半一直堵到現在,還不知道要堵多久。由於實在受不瞭,我決定下車步行,突然發現瞭步行的優勢!”

網友“Richor趙舒”微博中的照片則更加“驚心動魄”:十餘位路人在車流中穿行,車尾燈清一色的紅色……博主趙先生住在洪山,每天乘公交經過中山路去漢陽上班。昨天早上8點20分左右,他坐的556路公交在途經中山路時被堵死。“由於車上人實在太多,路過中山路公交站的時候都沒辦法開門。”

“後來的40分鐘,公交車停在原地紋絲未動”,趙先生說,期間周圍幾輛公交車上的乘客都紛紛下車步行。他也最終加入瞭‘步行大軍’。他說,自己從來沒見過這麼多人下車步行,“走路分分鐘超過瞭十幾輛車”。他花費瞭十多分鐘從中山



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/2015-01-06/08285958025993615883667.shtml

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