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推新貨樓盤129個！ 地王項目受考驗
??歷經2014年近1200萬平方米、9萬多套新增供應的瘋狂之後，2015年還會不會持續？今年上半年，廣州樓市新增供應呈現什麼樣的局面？
??本刊統計顯示，今年上半年，廣州有計劃推新貨的樓盤達到129個。其中，花都以20個樓盤成為推新貨樓盤個數最多的區域，南沙、增城以19個樓盤緊隨其後。在129個樓盤當中，不乏“地王”、“貴價地”項目，這些項目的定價、成交情況備受關註。
??雖然129個樓盤有計劃在上半年推出新貨，但是大多數對最終推貨量都沒有確定，“看銷售情況而定”是很多樓盤上半年推新貨的打算。在業內人士看來，看情況而定的上半年新貨，會低於去年同年同期。
??A 新貨 前低後高
??進入2015年，開發商推新貨的熱情明顯降低。2014年12月，廣州一手住宅的新增供應還有9770套、過百萬平方米；2015年1月，廣州新貨供應就隻有4513套、54萬平方米。市場供應一下從炎夏進入到瞭寒冬，沒有過渡期。
??“這種情況會一直延續到3月份，”東部某大型樓盤的營銷負責人梅先生認為，經歷瞭去年年底的推貨高峰之後，開發商的新貨一時難以跟上，加上今年春節假期在2月底，消費者的購買欲望在春節前後都會比較低，因此開發商到3月份底之前都不會有太多新貨推出。直到四五月份，供應量才會大幅增加。“南沙自貿區掛牌，增城區掛牌，這些利好都會刺激消費者的購買欲望，也會提升開發商推貨的熱情。”此外，開發商今年定下的銷售目標還是很高，而一季度完成的情況不會太好，加上四五月份也是樓市慣常的銷售旺季，樓盤推新貨的欲望本就比較強烈。因此，“四五月份會出現新貨供應高峰。”
??“前低後高。”保利地產首席研究員吳定金這樣總結今年上半年樓市的新貨供應，這同時也是今年全年新貨供應的狀況。在吳定金看來，無論“後”有多高，上半年新貨供應都比不上去年同期，“去年第二季度開始，因為樓市銷售不暢，樓市的施工面積減少，再經過去年年底的一波推貨高峰，上半年開發商想推新貨也無貨可推。”
??上半年推出的新貨可能會比較少，但是消費者可選擇的單位一點都不會少，因為目前市場還有大量的庫存尚未消化，市場上在售的房子很多。
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??B 產品 “剛需”是王道
??對於上半年的新貨，合富輝煌首席市場分析師黎文江同樣認為比不上去年同期，主要原因是大戶型產品的減少。大戶型產品減少，更突顯瞭剛需產品的多。
??確實如此。上半年新貨中，隻有海珠區走純大戶型路線，其餘的多走“剛需”路線，大戶型隻是點綴型產品。以往高端項目林立的天河，上半年推新貨的10個樓盤中，隻有5個樓盤推純大戶型產品，5個樓盤推中小戶型產品；越秀、荔灣8個推新貨的樓盤中，更隻有一個樓盤推純大戶型產品。黃埔、增城、花都、南沙等樓市重鎮，一向主打剛需市場，上半年推出的新貨中，剛需產品占比多在七成以上。在南沙，70-100平方米左右、兩房到三房的產品最為常見；花都3000套新貨中，剛需型產品占比近七成；黃埔、增城剛需型產品估計高達八成。
??開發商搶著推剛需產品，當然是因為該類型產品好賣。
??去年出臺的房貸新政雖然解除瞭部分改善型買傢的束縛，但是剛需型產品依然是最熱銷的產品，為爭搶更大份的市場蛋糕，開發商隻有順勢推出剛需型產品，而不是逆勢推出大戶型。2015年，剛需依然是王道。
??C 價格 成本型上升
??相比“看銷售而定”的推貨量，2015年上半年新貨的定價更加“隨行就市”。對大多數樓盤來說，推出前一兩天才最後確定價格並不是什麼奇怪的事情。
??談到2015年上半年新貨售價，黎文江認為開發商會定得相對謹慎，對於當前開發商來說，消化庫存才是最重要的，隻有價格穩定，才是消化庫存的好辦法。黎文江同時還提到，2015年推出的新貨，成本大為提升，地價高，人工高，利息也高，因此，上半年新貨價格會出現“成本型上升”。例如一些樓面地價2萬元/平方米的項目，如果不賣到3萬-4萬元/平方米，開發商可能會虧本。這些成本高的新貨成交之後，最終會拉升整體房價。當然，這和開發商為追求豐厚利潤而大幅提價有一定的差別。
??梅先生覺得，現在大多數消費者還是習慣降價的模式，如果開發商急於調整為漲價模式，其銷售可能會受到沖擊，因此，上半年價格平穩的可能性很大。
??某知名房企投資拓展部總經理徐曉則覺得，新貨價格分片區看會更加明晰，北部新貨的價格會比原先在售產品還低，東部、中心城區會持平，南部的番禺也可能會下降。
??從目前確定價格的新貨來看，想要買單價萬元以下的房子，還得到增城、從化、花都、黃埔、南沙等區域尋找。想要在中心區買房子，2.5萬元/平方米左右隻是起步價。
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??D 關註 “地王”項目
??2015年新貨中，曾經的“地王”、貴價地項目頗受關註。
??在黃埔，這樣的項目有保利學府裡、越秀保利愛特城；在白雲區，這樣的項目有佳兆業天禦、華發四季。隨著地價的不斷走高，未來貴價地項目將會成為市場普遍現象，但在當下，這些項目無疑會備受挑戰。
??黎文江認為，這些項目因為成本高，價格肯定相對較高，如何找到買傢，找準定價，產品方面做到令人眼前一亮，非常考驗開發商。
??梅先生對這些樓盤的銷售持悲觀態度，認為它們的銷售備受考驗。梅先生透露，去年東部一個貴價項目開售，開盤隻賣出瞭30多套單位，消化率不足兩成。幾個月時間過去，其成交套數還是不足百套。“如果定價不慎，貴價地項目的房子會賣得很辛苦。”
??徐曉則認為這些項目在2015年上半年不會遇到太多問題，因為拿下“地王”、貴價地的大多是大開發商，這些開發商將利潤壓到很低，追求的是成交量而不是利潤率，因此定價不會過高，“能吸引到買傢。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-27/15085976970787599729194.shtml
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