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青島樓市18萬天量庫存壓頂 開發商力不從心
在諸多二線城市中，青島樓市的庫存量之大令人感到有些“意外”。
最新數據顯示，截至今年11月13日，青島市共有可售住宅（含保障房）18.6萬套，同比上升18.5%。
“單一城市18萬套的庫存可以算是天量瞭，就青島近兩年的庫存情況來說，目前可售住宅的套數也達到瞭歷史高峰。”青島一傢房地產咨詢機構負責人沈忠對記者表示。
超過18萬套庫存壓頂，青島的開發商們為瞭快速去化都絞盡腦汁。
18萬天量庫存壓頂
就在11月初青島舉辦的市北秋季房展推介會上，30多傢房企攜旗下50餘個優質樓盤一齊推出購房“限時優惠”，優惠力度空前。其中，位於市北區的中聯自由港灣項目更是推出瞭“3萬抵10萬，成交現金補貼2萬元”的大幅優惠，相當於購房最低可優惠9萬元。
公開資料顯示，中聯自由港灣為精裝公寓項目，主推戶型面積在45-90平米，均價為13500元/平米。如果按照最小45平米的戶型、單價為均價來計算，每套公寓總價為60萬元，優惠9萬元後相當於總價打瞭8.5折。
“對於小戶型房源來說，本身總價就低，如果再大打折扣，這就表示這一項目去化相對困難。”沈忠對記者表示，由於青島市今年以來庫存量一直處於高位，因此不少房企都準備在四季度促銷跑量。
根據國信證券發佈的最新數據顯示，截至今年11月13日，青島市共有可售期房（含保障房）18.6萬套，同比上升18.5%，環比上升0.1%，按照11月7日-13日當地一周銷售2740套來計算，去化周期為66周，約合14個月。
“在去年年底時，青島的可售住宅供應量就曾經達到18萬套的水平，而去年及今年房企的銷售業績也並不理想，今年又增加大量供應，因此開發商不得不采用促銷跑量的手段。”青島當地一開發商對記者表示。
“實際上，青島的庫存、空置率一直都很高，銷售周期也普遍較長，拿青西新區的部分項目來說，外地客群占到6成以上，冬天入住率估計不到5成。”熟悉當地項目的一位業內人士表示，這與青島這兩年大力發展旅遊地產有直接關系。
開發商力不從心
供需結構的失衡讓青島開發商在銷售上顯得力不從心。
“此前，青島市政府部門對於樓市去庫存已經出臺瞭相應的政策，但目前看來效果有限。”上述青島當地開發商表示。
今年8月份，青島市與房地產市場相關的8個部門出臺瞭有關“優化市場環境、促進房地產市場平穩發展”的5個方面16條規定。“這次政策的出臺，主要針對的就是青島市的庫存問題，其中的解決辦法包括全面放開商品住房套型建築面積比例限制等大尺度政策，當時，全市商品住宅存量超過17萬套。”沈忠告訴記者，但從之後的市場成交情況來看，政策實施的效果並不理想。
“目前中央再次提出瞭去庫存的任務，因此政府部門在政策方面仍然有調整空間，一方面今年會控制土地的供應量，另一方面，對首套房的信貸、補貼政策也會有相應的調整。”一位接近青島市住建委的官員如是說。
不過，過大的庫存量及難見起色的成交量令不少開發商們望而生畏。
“對於一個新的區域，我們判斷是否拿地佈局的標準主要是看目前庫存的去化周期，一般一個區域的去化周期超過12個月，我們在選擇佈局與否時就會十分慎重，如果沒有特別好的資源，這樣的城市我們是不會進的。”一傢全國性中型房企的運營總監對記者表示。
“現在青島市場上的開發商很難賺到錢，由於供應量飽和，很多中小企業已經把價格壓得相對較低，大房企也以快速跑量為主，都把利潤控制在及格線上。”另一全國大型房企副總對記者表示。
由於資金鏈承受重壓，當地部分中小房企已經面臨著生死考驗。“由於銀行貸款審批嚴格，中小開發商在銀行申請不到貸款，導致他們轉向民間借貸，據我們瞭解，80%以上的青島開發商都在向民間借貸機構借錢。”上述青島當地開發商告訴記者，一旦銷售遇阻，這些中小開發商恐將陷入資金鏈斷裂的困境。
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新聞來源http://money.163.com/15/1121/00/B8TF1GM7002534NU.html
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