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內容來自sina房屋增貸條件新聞
觀點意見12個月內房價和土地成交繼續旺暢
房地產市場有其獨特的規律，長周期乃是其一個突出的特點。筆者認為，在房價升跌判斷上，常識比分析重要，簡單的推理比分析模型重要，政策變化對房市短期走勢十分重要，貨幣環境對房市中期走勢至關重要。
陶冬 房價又在飛漲瞭，各地地王紛紛湧現，政府的房地產調控再次面臨失敗的尷尬。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/08503706461.shtml
當然，房市轉熱的最重要原因是政府的政策思路出現改變。在溫傢寶內閣時，房地產市場被視為風險通道，房價和非居民購買遭到限制。在李克強內閣 時，房地產被視為增長源泉，政策也由行政打壓轉為以市場為本的調控。由於房地產稅推進緩慢，地方政府的廉價房供應遠水不解近建地貸款新北林口建地貸款渴，民間的流動性突破瞭政策的 防線，一輪由一線城市主導的房地產升勢油然而起。
房市短期看受流動性和政策影響頗大，此輪房價上升，就是在民間高流動性、發展商提價策略和政府政策改變三個因素共同作用下形成的。中國有世界知 名的高儲蓄率，資本管制下資金的海外投資渠道有限。同時民間感受到的通脹水平遠高過統計局的CPI數值，放在銀行裡的資金在負利率下縮水。中國的剛性需求 中，包括瞭一批以儲蓄為目的的需求，當百姓意識到政府的政策打壓無法令房價真正下跌時，剛性需求入場，帶動房價的上升。商的現金流在筆者看來處在近5年來的最佳狀況。除瞭個別小開發商外，整個行業售樓回款充沛，銀行願意借款，大開發商又多 在海外低成本籌到大筆資金。對於不少開發商，頭痛的不是現金儲備不足，而是土地儲備不足，這是近半年土地市場成交熾烈的根本原因。
短期而看，除非房價暴漲到影響國計民生、金融穩定，本屆政府並不願意再次祭出行政幹預之策，平抑房價的任務落在調控房貸和推出房地產稅身上。調 控房貸早已被證明對抑制房價作用不大。房地產稅是潛在的房市殺手，但是政府在出招上會十分慎重。房地產市場是目前民間增長引擎中唯一處於加速狀態的，房地 產業出事，中國經濟幾可肯定會硬著陸，因此筆者認為近期引入房地產稅可能講的多動的少，政府看重其威懾力大過殺傷力。即使個別城市引入房地產稅試點，手法 也相對溫和，稅收針對新的成交，針對豪宅。在民間需求已經疲弱之時，很難想象政府對一般住宅征稅，進一步減少可支配收入，打擊私人消費。
在今後12個月內，筆者認為房價和土地成交繼續旺暢，間中參雜的政策噪音可能對情緒有影響但是不至於改變房市的走勢。最終改變房地產市場趨勢的，可能是整體貨幣環境，而非政策打壓。
筆者看來，中國貨幣環境已經出現瞭拐點。2013年6月份上海同業利率的飆升，應該是持續十年的貨幣擴張政策轉向的分水嶺。盡管之後 SHIBOR利率回落，銀行的借貸行為出現瞭明顯的改變，影子銀行的集資能力出現瞭明顯的改變。中國人民銀行的政策基調已經悄然轉變，"穩健的貨幣政策" 開始顯現出偏緊的跡象，央行在流動性註入上變得更謹慎，不時地緩慢溫和地抽出資金。當全世界將註意力放在美國聯儲tapering的時候，其實中國人民銀 行是幾大央行中第一個試圖收縮資產負債表的。隻是目前的流動性十分充沛，民間的投資意欲並不強烈，所以經濟和市場暫時沒有感受到溫和退出的壓力。不過，這 個退出過程早晚有一天會被感受到。這是筆者看淡房價長期走勢的第一個原因。
中國是一個大國，存在著許多個基本面迥異的房市。目前北上廣深需求大於供給，房價也升得較猛。那裡的房價已經普遍超過東京的水平，盡管當地居民 的收入比東京人低20-40%。三線城市的房價與國外相比不算太貴，但是與當地居民的收入相比則已經很貴瞭。更重要的是，三線城市供應大過需求，庫存嚴 重，不少地方均有"鬼城"出現，當下一個貨幣緊縮來臨時，當地開發商資金鏈斷裂的機會較高。
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- 12個月內房價土地成交繼續旺暢
- 觀點意見：12個月內房價和土地成交繼續旺暢(1)
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