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防城港"一日遊看房"存在違法預售 引發購房糾紛
隻需10塊錢就能包車費、包午餐、包遊玩的看房“一日遊”，還能參觀城市地標，深度考察一些房地產項目。近年來，在廣西防城港市，這種看房“一日遊”線路每天吸引瞭眾多外地遊客報名。然而，記者調查發現，部分“看房團”存在未取得預售許可證就違法預售、誇大事實宣傳等行為，一些購房者醒悟後卻發現，原來介紹買房的中介機構早已人去樓空。如今，該類事件已引發大量糾紛。
“看房團”廣告背後含玄機
與相鄰的北海市的房價相比，近年來廣西防城港市的房價相對較農地變建地缺錢急用哪裡借錢低，吸引瞭不少外地人的目光，而一些房地產中介商組織的“看房團一日遊”活動也隨之出現，王某和侄子王某福就曾經是其中的“看房客”，2013年11月13日，兩人一同參加瞭“一日遊看房團”。
在“看房團一日遊”活動中，中介公司對這些樓盤的宣傳不遺餘力：“北部灣經濟區發展前沿”、“海景房”、“城市核心區”、“低價格”……聽瞭中介公司講解員這些誘人的宣講，王某和王某福分別買瞭三套房，當即就交瞭定金15萬元和9萬元，並簽訂瞭《前期認購備忘錄》。隨後，王某和王某福分別與開發商簽訂《職工市場運作房建房合同》，兩人分別支付瞭房子的首付款100萬元和57萬元。
但在回去後，王某越想越不對勁，經查詢後他發現，他買的房子所在的樓盤，該房地產公司並沒有取得預售許可證，而且房屋性質是職工合資建房，並不是一般的商品房。王某認為，該房地產公司是變相、違規銷售，在要求退房未果後，王某到法院起訴瞭房地產公司。
然而，在王某起訴後，該公司已經取得瞭預售許可證。一審法院根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”故對兩人要求退還定金和首付的訴請不予支持。
相比較王某和王某福而言，李某的遭遇還算“幸運”。2010年12月31日，來自吉林省圖們市的李某等5人分別與開發商簽瞭購房《職工市場運作建房意向書》，約定每套房支付2萬元誠意金，工程進度達到±0時(即建設工程與地面平齊時)付房款總額的20%，在換簽時付清餘款。但在事後，李某等人瞭解到，該開發商並沒有取得商品房預售許可證，屬於違法預售，遂將開發商和中介公司告上法院，請求判令歸還購房款和誠意金。
一審法院認為，該開發商未取得商品房預售許可證的前提下，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，收取的2萬元誠意金應予以退還。中介公司明知開發商未取得商品房預售許可證，仍然代其銷售，並違規向買受人收取第一期款55787元，應當予以退還。
中介與開發商互踢皮球
記者采訪瞭解到，類似於王某遇到的房屋買賣糾紛並不在少數。據防城港中級人民法院統計，2011年至2015年上半年，防城港市2胎房貸法院共受理商品房買賣合同糾紛一審案件1804件，其中涉房產銷售中介公司違規預售商品房的案件506件。
防城港中院數據顯示，此類案件近年才開始出現，但是數量呈逐年上升趨勢，分別為2013年149件，2014年165件，2015年上半年達192件，且在商品房買賣案件中的比重越來越高，由2013年的38%上升到今年的78%。案件中的原告幾乎都是買受人，大多為外地遊客，以北方省份的居多，且大多具有親屬、朋友關系，當初一起買房，發生糾紛時也容易組團訴訟。
“糾紛起因主要是開發商賣房時未取得商品房預售許可證和開發商逾期交房，買受人要求解除合同，退還購房款、誠意金並賠償利息損失。”防城港中院民一庭庭長崔靜說。
據瞭解，“看房團”的運作方式通常是開發商委托中介公司代理銷售商品房，由中介公司去招攬潛在購房者組團前往售樓部看房，中介公司從房款中收取數萬元不等的提成。
而在“一日遊看房團”活動中，中介公司往往對買受人宣稱，其預售的是某單位的職工市場運作建房，可以通過購買內部指標的方式獲得低於市場價的房源。看房客誤以為撿到便宜，在銷售人員的宣傳鼓動下，相互影響出手購買，對中介公司要求收取所謂的“避稅款”也信以為真。
但值得註意的是，在發生此類糾紛時，由於大部分中介公司經營場所不固定，公司資產較少，中介公司在發生糾紛時往往采取更換經營場所、變更工商登記等方式躲避責任，造成買受人及法院查找困難。即使法院判決中介公司返還買受人支付的款項，在中介公司拒不履行法律義務的情況下，開發商免不瞭要承擔連帶償還責任。據記者瞭解，目前已出現中介公司人走樓空下落不明，法院采取公告方式送達，開庭時亦不到庭參加訴訟的案例。
專傢建議加強監管
在業內人士看來，源源不斷湧入的“看房團”似乎已變成“雙刃劍”，一方面，對提高當地知名度、繁榮房地產和旅遊業有積極的促進作用；但另一方面，一些中介團體利用“看房團”活動違規、變相收取費用，灌輸“資本運作”等傳銷理念，損害買受人的合法權益，從而引發糾紛。
專傢表示，政府管理部門應充分尊重市場行為，允許和鼓勵開發商采取各種合法手段銷售商品房。“一日遊看房團”作為一種新興的商品房銷售方式，是一把“雙刃劍”，不能盲目排除和禁止，應規范“一日遊看房團”活動，重點監管“看房團”的宣傳和收費，以保障交易安全。
在具體監管方面，專傢建議，首先應加強法制宣傳，提高各方法律意識。建議發佈商品房買賣相關的法律規范、合同范本，通過發佈典型案件特別是開發商、中介公司因違規預售而敗訴的案件，對涉及的法律問題進行詮釋，指引和規范商品房市場交易行為。在高鐵站、汽車站、旅遊景點等遊客聚集的地方樹立廣告牌，提醒遊客在參與“看房團”活動時要提高警惕，防范購房陷阱。
其次，健全監管機制，嚴格規范開發商和中介公司的銷售行為。建議實行備案登記，開發商需將其與中介公司簽訂的代理合同報送監管部門進行備案登記，並詳細說明代理銷售的樓盤基本情況、中介公司的代理權限、收費標準等。經過備案的開發商及中介公司的信息要公佈在政府網站上，供購房者查閱。監管部門可采取定期檢查和明察暗訪相結合的方式對開發商及中介公司的銷售行為進行監督，發現違規銷售的要及時予以處理。
最後，建立誠信體系，嚴厲打擊違規預售和欺詐行為。加強房地產市場信息系統和信用檔案建設，全面、及時、準確地發佈市場供求信息，增加交易活動的透明度。加強市場監測，對“看房團”活動中存在的違法預售、誇大事實宣傳等行為，要依法依規及時查處，並記入企業的誠信檔案，適時向社會公佈。教育和引導“看房團”活動相關主體守法經營、誠信經營，保障和維護購房者的合法權益，規范房地產業健康發展。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150827/3312391.shtml
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