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內容來自sina新聞

房地產融資成本下降 商業地產需要 長錢

  住建部政策研究中心主任秦虹表示,未來房地產直接融資比例將上升,融資渠道將更加多元化,房地產金融創新將進一步發展。多位房地產金融人士則對記者表示,未來房地產企業融資成本下降為大勢所趨。由於商業地產開發比例的上升,權益性融資將受捧。

  隨著利率市場化和房地產A股再融資開閘,房地產企業如何"找錢"成為熱點話題。"我從2010年就開始跟蹤研究房地產金融創新的一些新的苗頭,因為我們大致判斷從國十條之後,對住宅市場的抑制投資和投機性的需求、去杠桿的政策會恐怕會長期堅持。"在昨日舉辦的博鰲房地產論壇上,住建部政策研究中心主任秦虹表示。

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  房地產直接融資比例上升

  秦虹表示,貸款方面對於房地產投資的抑制和"去杠桿化"令房企從銀行貸款愈加艱難,而房地產利潤率下降及對於資金要求更高的商業地產普遍投資加速,這一切都將使得開發企業也探討新型的金融創新工具。

  秦虹直言,未來房企金融創新一是擴大直接融資的比例,二是增加權益性的融資。"我們研究瞭在國外比較成熟的房地產市場,在公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下,其中公募市場和私募市場都是直接融資。"

  同時,她坦言,在過去5年,房地產企業的直接融資已經開始擴大瞭。"比如說2008年在整個房地產企業資金來源裡面,直接融資占比隻有30%,而到2012年底,房地產企業的直接融資已達40%。"

 渠道多樣

  境外融資"便宜的錢"受捧

  在論壇上,諸多地產商紛紛表示,在不缺錢的情況下,他們更看重"錢是不是夠便宜"。受境外融資低廉成本的吸引,越來越多的企業奔向境外融資的懷抱。

  目前,美國國債收益率達到歷史低點,五年期美國國債收益率為5.6%到5.7%,加上利差,資金成本很低,美元融資五年期貸款利率僅為1.35%,十年期利率為2.58%。瑞銀證券董事總經理趙駒提到,萬科今年的融資利率僅為2.75%,大大節省瞭資金成本。

  而秦虹則表示,中小房地產企業的境外IPO也再次啟動。

  與此同時,國內地產A股再融資正待開閘。自從8月2日新湖中寶推出再融資方案以來,告發出再融資方案的房企已有新湖中寶、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企,再融資總額已達225億元。

  對媒體近期頻頻提及的"房地產企業再融資是不是泡沫2順位房貸銀行"的問題,國務院發展研究中心金融所副所長陳淮在論壇上反問瞭一句:"房地產企業不拿地、不融資,它幹什麼?"並稱消耗土地、資金,這是正常的再循環過程。

  房地產信托、基金、資產證券化等新興融資方式也在慢慢發展之中。"券商的類信托業務也大部分投向瞭房地產,此外還有基金和信托的聯合,銀行和信托的聯合,都提供瞭一些直接融資的具體方式。"秦虹表示。

  德信資本董事長陳逸楓也表示,"2013年,預計房地產基金規模增量將達2000億元,相比2012年翻番。"在資產證券化方面,已出現多個機構開始嘗試。高和資本和住建部政策研究中心共同撰寫的《民間資本調研報告》中提到,當前在我國的資產證券化的業務已經有案例出現。

  業內觀點

  商業地產需要"長錢"

  記者在論壇上向多位地產金融界人士瞭解到,未來房地產融資成本進一步下降是大概率事件。

  "2012年初,房地產融資情況是最嚴峻的,從去年5月開始有所寬松,到瞭今年,房地產基金的融資成本已經下降3~4個點。"陳逸楓介紹說,目前房地產基金偏債券型的融資成本已從24%左右下降到20%左右。

  盛世神州基金首席執行官李萬明對記者表示,由於整個房地產整體利潤率也在逐步下降,未來房地產融資的成本必然也會跟隨下行。

  高和資本執行合夥人蘇鑫則認為,對以商業地產為主的地產企業來說,融資成本隻是一個方面,融資的長短是另一個方面。"商業地產需要大量資金,對於他們來說,關註的是有沒有'長錢'。"他認為,未來權益化融資、資產證券化前景將更廣闊。

  今年上半年以來,十大標桿房企融資額已超過2012年全年水平

  從新湖中寶的"猶抱琵琶半遮面"到宋都股份的"慷慨直言",緊閉瞭三年的房地產上市企業再融資的大門,似乎又要開啟。但房產融資到底何時放開,依然具有不確定性。在近期的證監會新聞發佈會上,證監會新聞發言人強調,對房地產企業再融資的口徑沒有發生變化。

  新湖中寶的增發預案打亂瞭房地產企業A股暫停再融資的節奏。早在2010年4月17日,國務院發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,要求對存在閑置土地、炒地,以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,暫停上市、再融資和重大資產重組。當年10月,證監會披露,為貫徹國務院相關精神,已暫緩受理房地產開發企業重組申請,並對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

  今年8月1日晚間,新湖中寶發佈公告稱,公司擬以不低於3.07元/股的價格,定向增發不超過17.91億股,募資不超過55億元。

  上述公告還顯示,募資凈額擬用於兩個地產項目,其中,投資30億元用於普陀區的上海新湖明珠城三期三標段、四標段;投資25億元用於閘北區的上海新湖青藍國際。值得一提的是,這兩個項目均屬於上海普陀區及閘北區的棚戶區改造項目。

  與新湖中寶用於棚戶區改造"猶抱琵琶半遮面"式的定增方案相比,宋都股份用於商品房建設的非公開發行方案,則可謂"慷慨直言"。

  今年8月7日,宋都股份發佈公告稱,公司欲以非公開發行方式發行數量不超過3.125億股,募集資金總額不超過15億元,用於南京南郡國際花園項目、杭州東郡國際三期項目以及補充流動資金,這兩個項目都是以小戶型為主、面向剛性需求客戶的商品住宅項目。

  國務院辦公廳於2006年發佈的國辦發號文件規定自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。國土資源部2010年頒佈的國土資發號文件也規定申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低於70%。

  從房地產調控的角度來看,無論是新湖中寶還是宋都股份,都緊貼政策思路。新湖中寶是支持政策性保障住房建設,而宋都股份則是力保剛性需求的安居樂業。

  此前最後一例房企再融資方案的實施時間是2009年8月,金地集團進行瞭一筆42億元的再融資方案。此後,房企再融資直接用於房地產項目開發再未有任何獲批案例。

  有分析人士認為,房地產企業之所以會嘗試A股再融資,主要是政策顯露的一些苗頭。最主要的是今年7月30日中共中央政治局會議沒有重申加強房地產調控,而是提出要"促進房地產市場平穩健康發展",地產股開始一度集體上揚。

  隨後房地產企業蠢蠢欲動,8月5日,北京城建發佈繼續停牌公告;8月6日,金科股份發佈停牌公告稱,公司正謀劃重大事項;8月7日當天,招商地產發佈停牌公告,公司正在籌劃發行股份購買資產事項。

  其實,雖然房地產企業A股再融資的道路不通暢,但是房地產企業借道海外,資金也還比較充裕。

  中國信托業協會8月5日發佈的二季度信托公司主要業務數據及分析指出,今年二季度房地產信托規模為8118.63億元,相比去年年底的6880億元,有較大增長,增幅達到瞭17.99%,但占資金信托的比例則進一步從去年年底的9.85%下降到瞭9.12%,占比下降瞭0.73個百分點。有信托業專傢表示,今年上半年房地產信托的規模增長,與上半年房地產市場的回暖有關,但占比的繼續下降,表明信托公司對房地產行業持謹慎的態度。

  中原地產研究中心統計數據顯示:今年上半年以來,十大標桿房企國內外融資額已經超過459.6億元,已經超過瞭2012年全年的413億元融資額。下半年以來,房地產企業海外融資的腳步還在繼續。8月6日下午,保利房地產(集團)股份有限公司發佈公告稱,其全資子公司恒利(香港)置業有限公司通過其全資子公司PolyRealEstate Finance Ltd在境外發行瞭一筆5億美元的五年期固息債券。

  上海證券地產分析師舒廷飛認為,若宋都股份方案獲批,將有大量上市房企躋身於再融資名單之列。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-20/10382341676.shtml
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