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不可忽視的是，2010年初開始，北京市國土局在商業用地出讓時均附加一個條件："除住宅和公寓外，原則上不許散售"。這或許加速瞭SOHO中國在上海的佈局。
但SOHO中國在上海的發展並不如意。"SOHO中國對上海的定位、認識不夠準確，導致在上海市場的戰略定位有所失誤。SOHO中國的商業地產建設、運營能力在上海市場競爭力並不充分。上海商業地產的發展模式早已不是建好房子直接賣就能搞定的，客戶更加看重運營商做活商圈、培養商業氛圍的能力，而SOHO中國明顯在這方面尚有欠缺。"中投顧問房地產行業分析師殷旭飛說。
第一太平戴維斯提供的一份報告顯示，在SOHO中國進入上海的這幾年，上海的寫字樓市場和商業地產在增速上相對比較平穩，每年平均增長速度在5%~8%，有些板塊增長的速度更加慢。相反，最近這幾年，北京的寫字樓租金和商業地產處在高速的增長期，每年平均漲幅超過15%。
潘石屹公開稱，截至2013年年底，SOHO中國在上海的投資已達500億元，占瞭SOHO中國投資總量的75%。
從上海市政府的角度上看，潘石屹具備全國高知名度，也有相當的人脈和商業資源，理論上可以為上海引進很多大型企業，但是潘石屹以一個相對較低的價格取得地後，卻把這些地塊切割得很碎來零售，引進的都是一些中小微型企業，這顯然不是上海市政府所願意看到的。"對於SOHO中國在上海的項目，相對而言，各個部門在手續上的審批會謹慎一點。"一位本地開發商高管表示。
也正是這種欠缺，讓一直在上海做"加法"的SOHO中國，開始做"減法"。上海故事截至2013年年底，SOHO中國在上海的投資已達500億元，占瞭SOHO中國總量的75%。"如果當時把這些錢投入在北京的市場，相信SOHO中國就不是現在的局面。"中房信研究總監薛建雄認為，"潘石屹對於上海政策存在著過度樂觀和不瞭解，潘石屹和上海市政府都存在著一定程度上的過度期待。"
"通過回購支持股價，到瞭一定程度也不排除私有化的可能性。"協縱國際創始合夥人黃立沖大膽猜測，"但目前我沒有任何證據。"SOHO中國和潘石屹，無論是公司還是老板在上海好像都沒有玩轉。一路走來從風光到暗淡，留給人們很多猜測。有人說是SOHO中國的項目沒有特性，有人說潘是西北人不懂上海的風情。但是有一種說法可能更接近真實，就是靠機遇"暴發"的潘石屹沒有融入到以資本為主導的獨特的上海特征，這或許是他在上海"水土不服"的原因。
在這些改革期間，SOHO中國負責相應業務的高管紛紛出走，從2010年起，SOHO中國高管已有超過五位離開。
"從業績上來看，SOHO中國還是一傢以銷售為主的房企，現在還根本談不上轉型。"一位業內人士向記者表示。根據標普的預期，2014年SOHO中國的租金收入會有所上升，但也僅會在4.5億~5億元人民幣之間。
然而，75%的投資總額卻並沒有帶來相應的業績回報。年報顯示，2013年SOHO中國主要合同銷售均來自於北京地區的望京SOHO一、二期和銀河SOHO項目，合計銷售金額約為33億元，而在上海地區隻有SOHO中山廣場一個項目在售，合同銷售金額僅為8.4億元。
耗資巨大進入上海市場，至今斬獲不多，SOHO中國雖言稱轉型成功，但在上海的考驗才剛剛開始。套用最近的流行語來形容SOHO中國，就是"入"SOHO中國采取的做法經常是低價收購一棟爛尾樓，然後做一番簡單的包裝，再以高於市場行情很多的傭金作誘餌，招一批意志力特別強大的銷售人員，以死纏爛打、大海撈針的方式對外推銷。"鉅派投資總裁姚偉示說。
但很難講出售上海項目是SOHO中國的"勝利"。對於這傢近5年來一直處於擴張狀態下的企業而言，SOHO中國在上海做"減法"，是一個艱難的決定。前景不明3月4日，SOHO中國發佈2013年年報顯示，SOHO中國核心利潤44億元，是公司成立以來最高的一年。但因為SOHO中國轉型自持，全年銷售額僅為46.87億元，不足2012年全年的94.68億元的一半，更遠不及2010年高達238億元的銷售額。因此，年報發佈後，已有花旗、野村、瑞銀、匯豐等國際知名券商認為該公司轉型的前景不明朗。一方面銷售收入快速下降，4個項目的租金收入總和為3億元，占總收入比率較小，盈利難以持續；另一方面，預計公司將面臨未來5年內大城市寫字樓租金增長放緩、空置率上升的風險。
內容來自sina新聞
SOHO中國董事長潘石屹表示，增持北京、上海的優質商業物業是公司的長期發展策略，不會改變。但在經營中會適時優化資產，包括在適當的時候轉讓一些相對非核心地段的物業，以及在適當的時候買進更優質項目，實現北京和上海的均衡發展。
億翰智庫董事長陳嘯天認為，SOHO中國在進入上海後，快速在上海擁有近十個項目，占到公司投入八成。從結構角度看，有些過於畸形。另外，自從與復星在外灘8-1項目發生紛爭後，SOHO中國對上海的投資環境有些擔憂。
"加上近期剛剛出售的上海兩個項目獲得資金50多億元，然後銀行又給我們放瞭一些較低利率的貸款，加起來可以動用的資金達到225億元，利潤率很高，分紅率還跟前幾年一樣，比較穩定，這幾個指標，就標志著SOHO中國轉型成功，下一步SOHO中國將會更平穩地發展。"
在SOHO中國向金融街出售兩項目以後，RET睿意德高級董事王玉珂認為，SOHO中國此次出售，本質是其商業模式在上海受挫折的表現。SOHO中國模式在北京吃香，重要原因是絕大部分投資客來自內蒙古、山西等客戶，這部分客群比較粗放，而其上海項目的客戶大多來自長三角，投資行為較為成熟。此外，SOHO是一個過渡型的產品，上海高品質寫字樓較多，SOHO的產品沒有太多優勢。
此外，整體市場而言，券商亦看淡寫字樓市場，德銀指出，北京、上海及廣州(樓盤)未來5年寫字樓供應量較大，預計空置率將上升。匯豐證券則認為，北京及上海租金增長放緩，令地產商的議價能力降低。
而花旗報告則直接瞭當地認為，SOHO中國能否成功轉型仍有待證實，預計租金收入需4~5年才能形成規模，認為SOHO中國缺乏短期催化劑。
事實上，銷售席位制改革是SOHO中國前兩年改革中的一部分，被認為是由SOHO中國CEO張欣極力推進的計劃。經過上市之初大規模的人事調整後，從2010年開始，張欣再度在SOHO中國內部展開被業界稱為"斷腕式變革"的全面改革。
SOHO中國發佈2013年年報顯示，2013年公司營業額為146.21億元，同比下滑9.43%，毛利潤率為55.5%，凈利潤73.88億元，同比下跌30.2%。其中出售物業單位所得143.42億元，合同銷售金額約46.87億元，投資物業的租金收入僅為2.79億元。
更多的業內人士認為SOHO中國此舉是為瞭緩解現金壓力，這樣的減法並未結束。並判斷其有可能進一步出售其他投資物業以改善盈利。
相反，隨著SOHO中國在上海區域投資的加速，其資產負債率已經連年上升，早已突破瞭其一直堅守的"零負債"底線。截至2013年年末，SOHO中國持有現金106億元人民幣，凈負債率為17%，相比2013年同期2.6%的負債率大幅攀升，而在此之前，SOHO中國的凈負債率一直控制在負數水平，2009年、2010年及2011年分別為-13%、-57%和-10%。
2009年8月18日，SOHO中國從摩根士丹利手中收購瞭上海爛尾樓東海廣場一期，由此進入上海。此後至今，SOHO中國已在上海收購12個項目，累計耗資287億元。
潘石屹則用一慣的解讀方式辯護稱，"SOHO中國根據市場變化轉型，好多朋友擔心SOHO中國，資金能不能支撐得住，現金流會不會發生問題，負債率會不會急劇上升。從這一年多看，這種擔心都是多餘的"。
2月28日，SOHO中國宣佈，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為52.3億元。兩年前，SOHO中國購入這兩個項目的價格為41.04億元。
潘石屹表示，兩年多前公司宣佈轉型不被市場看好，包括租金收取的問題，還有企業自有資金問題都受到質疑。但是從2013年財報可以看到，SOHO中國凈負債率隻有17%，可動用的賬面現金達到100多億元。
SOHO中國戰略定位失誤陷上海泥沼 多券商不看好 2010年時，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，公司過去十幾年大部分投資都集中在北京，在上海的投資不到全公司的10%，如果要在北京、上海之間選擇，SOHO中國將會選擇上海。當時，眾多房企資金鏈趨緊，而彼時的SOHO中國剛剛完成海外募資，手裡握有大量現金。
實際上，上海戰略的失敗，讓SOHO中國開始改變戰略。
2012年8月，潘石屹提出"SOHO中國不再散售，改為持有物業並出租"，也意味著SOHO中國轉型的開始。但從近期SOHO中國公佈的2013年年報來看，這種轉型並沒有潘石屹所說的那麼成功。
SOHO中國在業務拓展的策略是增持北京(樓盤)、上海的優質商業物業。
另一方面，改革導致人事變動頻繁。SOHO中國上海分公司原銷售部總監胡大維在利用微博討薪，並指出正是由於SOHO中國上海公司推行的銷售席位制改革及上海公司總經理的變更，直接點燃瞭各種爭議的導火索。
進入上海市場以來，SOHO中國一直在做加法，足跡幾乎遍及上海市中心的重點區域：南京(樓盤)西路、外灘、虹橋樞紐、長壽路、復興路、四川(樓盤)北路等黃金商業區。
上海外灘8-1項目權益爭奪事件，讓SOHO中國面臨巨大的考驗。對於拋售，潘石屹給出的解釋是為瞭實現北京和上海的均衡發展，適時優化資產，以便購進更優質項目。
"你不可能一兩天內把所有人都換瞭，所有人都提到那個水平，你沒有兩三年怎麼能轉得過來。所以一旦戰略轉型的企業，兩三年的停滯期是最少的。"香港某上市房企董事長對中國房地產報記者表示，對於一個房企而言，一個大的戰略調整，一般需要三年左右時間，因為戰略調整的核心是企業背後的組織結構、企業文化、組織文化的變革，這就意味著要對現在的每一個崗位賦予新的職能，對每個崗位的人提出新的能力和素質的要求。
4月3日，在攜手招商銀行啟動的"商租通"業務新聞發佈會上，SOHO中國董事長潘石屹表示，由"開發-銷售"轉型為"開發-持有"以來，SOHO中國兩年多的轉型是成功的。
同樣，匯豐銀行近期也發佈公告，稱SOHO中國上月出售靜安廣場後，今年其可售資源薄弱，料該項目的出售將導致明年收入差距，故調整2015年核心盈利預測至
週年慶房屋二胎年息借貸增貸轉貸按年跌77%。
"SOHO中國要想轉型成功，或遭兩大困難阻礙：其一，自身運營管理能力，與'建設--銷售'模式以銷售為主不同，'建設--持有'模式中對後期經營者的管理有較高要求，所以SOHO中國這一方面能力應加強；其二，競爭日趨激烈的行業環境，近幾年商業地產發展迅猛，其他發展良好的商業地產商或對其形成較大壓力。"張義鴻告訴記者。滬容易，堅守不易，且行且珍惜"。轉型成功？SOHO中國雖言稱轉型成功，但在上海的考驗才剛剛開始。兩難問題一方面，後續沒有項目銷售提供新的現金流；另一方面，轉型的持有物業短期內難以提供充裕資金。野村證券分析認為，SOHO中國轉型的長期前景不明朗，公司現時主要管理4個項目，這些項目去年的租金收入僅3億元人民幣，對比146億元人民幣的總收入，占比很小。公司去年核心盈利升逾3成至44億元人民幣，核心盈利的14%來自利息資本化，公司去年有91%利息開支資本化，遠高於2012年的48%。
第一太平戴維斯的報告顯示，2014年上海將會有10個新甲級寫字樓項目入市，總計增加約67萬平方米供應量，將在一定時期內拉低上海的租金水平。北京的寫字樓市場，在高位運行的租金、放緩的本地經濟及疲軟的擴租及新租需求的共同作用下，全市凈吸納量跌至近十年最低值。第一太平戴維
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中房信分析師楊晶晶表示，伴隨公司模式轉型，SOHO中國面臨兩難問題：一方面，前期項目銷售資金回籠後，重新投入新項目開發，後續沒有項目銷售提供新的現金流；另一方面，從銷售模式轉變為出租模式，轉型的持有物業短期內難以提供充裕資金。
記者實地調查SOHO中國在上海的5個項目，進展並不十分順利，後續需要不少的資金投入。
但這顯然並不讓人信服。
在短短的兩年時間內，SOHO以風卷殘雲的速度拿下8個項目，較為著名的靜安區"東海廣場"項目和長寧區"中山(樓盤)廣場"項目在收購之後，都在很短的時間內完成瞭銷售，把別人認為不可能賣掉的辦公樓在所在區域賣出瞭天價。與此同時，SOHO中國則明顯收縮瞭在大本營北京的發展，近幾年鮮有動作。
實際上，今年年初以來，銀行信貸緊縮逆襲樓市，銀行利率上浮，放款放慢，導致開發企業對於資金的需求度迅速提高。部分開發企業或由於過去拿地用力過猛、消耗資金過多，同時銷售層面面臨周轉率下降、資金面短缺的危機。
"對於擁有比較充裕現金流並且經營管理經驗較豐富的開發企業來講，則會'強者恒強'；而對於僅依靠銷售或經營不善的企業，則有可能會因為貨幣政策轉向或逐步轉型或逐步退出商業地產市場，商業地產市場由此逐漸開始分化。"同策咨詢研究部總監張宏偉對此表示。在4月2日，SOHO中國宣佈耗資108萬港幣，回購16萬股。
SOHO中國CEO張欣表示，上海項目的出售，使現金持有量增加瞭52億元。此外，根據已簽訂的開發和經營貸款協議提款65億元，這使得公司流動量總額上升為220億元。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-07/08452677089.shtml
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