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Jan 05 Thu 2017 00:23
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救市效果有待檢驗

5月29日，海口市政府常務會議通過《關於促進房地產市場健康發展的實施意見》(以下簡稱《意見》)，放寬海南省戶籍購房者在海口購房落戶政策：購單套房面積120平方米以上可落戶5人。

繼無錫、南寧等城市相繼出臺樓市救市政策後，"救市風"刮至旅遊地產的重鎮海南省。

內容來自sina新聞

新聞來源htt銀行二胎利息p://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-03/08282758406.shtml

但克而瑞海南區總經理沈紅認為，通過購房入戶刺激需求，要視該地區戶籍的實際含金量。包括海口在內的很多二、三線城市戶籍吸引力不及一線城市，有能力在海口購買大戶型商品房的購房者多數不會為瞭戶籍而買房，加上《意見》中落戶對象限定為海南戶籍居民，因此購房入戶對島外客戶刺激效應有限，預計上述新政對海口樓市影響有限。

隨著今年以來房地產市場陷入低迷，以旅遊地產為主導的海南省也承受巨大的市場壓力。

張大偉向記者表示，從2010年宣佈國際旅遊島規劃導致房地產出現井噴後，海南房地產市場近年來逐漸變冷，部分區域如海口、瓊海、陵水的情況開始惡化，這些城市前期過度開發投資，但由於人口凈流入減少導致實際需求萎縮，難以消耗之前已經嚴重積壓的土地及在售庫存，因此地方政府不得不出臺 "救市"政策緩解供求壓力。

海口出臺買大房送戶口新政地方搶人救樓市

對於此次出臺的新政，根據《海南日報》報道，海口市住建局和規劃局有關負責人表示，海口作為省會城市，要做大做強，帶動國際旅遊島的發展，就必須大力推進城鄉一體化、全島一體化。海口實施購房入戶政策，也是為瞭讓更多的省內農村人口能夠融入城市生活，充分共享省會城市的經濟社會發展成果。

海南省住建廳發佈的統計數據顯示，作為海南房地產市場的傳統旺季，今年一季度海南省新建商品房成交套數為17861套，相比去年同期的23911套減少6050套，同比減少約25%，市場狀況難以令人滿意。新浪樂居監控數據顯示，4月份海南省新建商品房成交進一步下滑至5126套，環比3月下降26.02%。按照海南樓市的傳統，進入4月就是進入長達5個月的淡季，這意味著海南未來將面臨更大的市場壓力。

上述《意見》規定，自6月1日起在海口市行政區域購買單套建築面積在120平方米以上新建商品住房，並已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合計劃生育的未婚子女的戶口，申請登記戶口人數總計不能超過5人。

此外，《意見》還提出取消建設項目修建性詳細規劃審批，並簡化規劃設計方案審查內部流轉環節，進一步壓縮審批時間，選址許可、用地許可、工程許可、臨建審批、竣工核實和規劃方案審查合計33個工作日。

"這次海口出臺的政策，與南寧非常相似，其本質是以促進經濟一體化的名義放松戶籍政策，從而達到放松限購增加購房需求的目的。"張大偉認為。

中國經濟研究院發佈的"我國23個省份 '土地財政依賴度'排名報告"顯示，海南省的土地財政依賴度超過50%，位居全國第4位，排名僅次於浙江、天津與福建。

中原地產首席市場分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，由於大量二、三線城市人口凈流入減少，通過"搶人"提高購房人口基數將成為這些城市刺激房地產的主要手段，但由於這些城市戶籍吸引力有限，因此對市場的刺激作用還有待商榷。

"從貴陽發佈納入本省其他多市人口基數享受本地戶籍政策，到無錫買房落戶面積降為60平方米，再到海口出臺的落戶新政策，根本目的都是為瞭解決人口問題。"張大偉認為，利用城鎮化提高購房人口基數，特別是搶奪本省內有購買力的人群從而達到刺激房地產的目的，將成為更多二、三線城市"救市"的主要方向。

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海口出臺落戶新政地方"搶人"救樓市

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Jan 05 Thu 2017 00:22
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新聞來源http://qd.house.土建融高雄林園土建融sina.com.cn/news/2015-04-05/08225990277123036998752.shtml

??對於房地產市場未來的發展，鄧鬱松認為，應更加重視完善規劃、質量、環境等方面的政策。應摸清底數，一個城市或地區有多少人口，需要多少新增住房，更加重視有序推進房屋建設，防范供給過剩問題。同時，應做好中性的住房金融政策儲備，他建議未來應通過首付和利率反向調整等方式來穩定市場預期。

??當前，房價收入比持續下行，購房者支付能力逐步提高，所以目前不存在系統性的房價泡沫

??我國住房市場已從供不應求變為供求基本平衡，個別城市甚至還出現瞭供給過剩。同時，真正的購房主體變為二次購房的改善性需求

??連日來，房地產調控政策密集出臺。如何看待這些調控政策？是否為新一輪救市嗎？房地產市場又將何去何從？帶著這些問題據記者采訪瞭國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松。

??“也就是說，隨著房地產市場的不斷發展，我國住房從過去的供不應求，已經發生瞭實質性的改變，總體上變為供求基本平衡，個別城市還出現瞭供給過剩問題，真正的購房主體變為二次購房的改善性需求。”鄧鬱松說。

??怎樣看待房地產市場的未來發展？有分析認為，中國的房地產市場存在風險，有泡沫。對此，鄧鬱松認為，在個別城市，的確存在局部潛在的風險，如鄂爾多斯等城市，有比較明顯的產能過剩的情況。但從總體而言，從房價收入比和戶均套數等指標觀察，尚不存在全局性風險，房地產市場仍具備實現穩定發展的有利條件。

??在鄧鬱松看來，過去調高二套住房的首付比例，延長繳納營業稅的期限，都是在住房供不應求的情況下，抑制投資投機性需求的做法，屬於特殊時期的短期應急政策，不應長期化。因此，在供求關系發生實質性變化之後，理應更好地滿足改善性需求。把二套房的首付比例調低，以及把免征營業稅的年限從5年調短至2年，都是讓政策回歸常態的表現，而並不應該理解成救市。

專傢:樓市沒有系統性房價泡沫部分城市很危險

??“弄清調控政策的內涵，首先要明確3個現狀。”鄧鬱松說，“第一，到2013年，我國城鎮人口戶均擁有住房1.0套。第二，我國住房的自有率已經達到80%，這在世界范圍內都是較高的。第三，從人口年齡結構推斷，首次置業的占三分之一左右，二次以上購房的占三分之二左右。”

??鄧鬱松專門做瞭房價收入比的測算，用100平方米住房的總價和戶均可支配收入相比。房價收入比也通常是國際通行的考量一個國傢或地區是否存在房地產泡沫的重要數據。鄧鬱松認為，1998年至2014年中國房價收入比的均值是8.9倍，最高是1998年10.8倍，最低是2014年的7.2倍。從數據可以看出，目前的住房支付能力是1998年以來最高的。也就是說，雖然表面上看，房價上漲得較快，總價較高，實際收入上漲得更高。

??在他看來，房價收入比一旦超過多年均值，一定意味著支付能力超過瞭正常的收入所能支撐的水平，這就是泡沫。“而到目前為止，房價收入比持續下行，購房者的支付能力逐步提高，所房屋二胎代書貸款全省皆可處理以我認為中國目前不存在系統性的房價泡沫。”鄧鬱松說。

??鄧鬱松提醒，從國際經驗來看，房地產風險鮮少出現在供不應求的階段，反而是到瞭供求平衡之後，才更容易出現風險。因此，當中國房地產市場逐步過渡到供求平衡甚至局部出現過剩的時候，才更應該註意防范風險。

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Jan 03 Tue 2017 07:26
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??換言之，今年一季度樓市的整體銷售並不如人意，而各大開發商也在不斷地尋求新的市場突破口。在連番的政策利好下，即將來臨的“五一”小長假將可能成為樓市供貨大戰。

??房源面積區間分佈上，除300平方米以上超大戶型與0-60平方米小戶型外，各面積區間均有分佈，不過依然集中在剛需中小戶型上。61-120平方米面積區間強勢領跑，共獲得土融雲林元長土融1068套剛需房源，占全市房源總量68.77%，其中91-120平方米面積區間獲證最多，為556套。

??而前三個月商品房銷售額12023億元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5個百分點。其中，住宅銷售額下降9.1%，降幅比1-2月份收窄7.6個百分點。3月末，商品房待售面積64998萬平方米，比2月末增加1076萬平方米。其中住宅待售面積增加639萬平方米。

??利好頻頻刺激樓市

??“央行繼2月5日降準後，再一次降準，且降準由上次的0.5個百分點加大到1個百分點，向市場釋放大量流動資金，增加銀行可用資金。按國傢支持樓市的取向，房貸規模有望加大，房貸獲批更易，有利促進樓市成交。如若要進一步支持自住和改善性需求，減輕按揭買傢的購房成本，下一步有望再降息，以刺激消費。”對於央行的再度降準，經緯行研究中心分析認為，這將對五一前後樓市成交形成更大的利好。

??其中，廣州中心六區獲證753套，占比48.49%，越秀、荔灣、黃埔等老區均有收獲。黃埔區斬獲488套新房源，占比31.42%，成為單區供貨冠軍，由萬科金色夢想、雅居樂富春山居項目供應。其中萬科金色夢想以334套房源成為單個項目供貨冠軍。而郊區方面，共獲4張證800套房源，占比51.51%。郊區五區上周獲證區域分別為南沙、花都、增城區。

??大戶型方面，146-200平方米面積區間略勝一籌，共267套新房源，主要由雅居樂富春山居項目提供，據悉雅居樂富春山居即將推出N3、N4棟洋房單位，價格待定。項目在售K3棟洋房，其中172平方米四房總價298萬元/套起；129平方米三房折後總價250萬元/套起；200平方米以上大戶型共14套，由珠江鵝潭灣、嘉都匯項目供應。值得註意的是，珠江鵝潭灣本次大戶型方面收獲房源有277-285平方米復式產品。

??歷年4月都是一個購房小陽春，這一規律在政策放松的今年尤為明顯。據中原地產成交數據顯示，“3·30新政”出臺後的4月，截止11日，廣州全市十一區樓市成交已達2529套，均價達14503元/平方米，環比3月同期大漲55.1%。而在4月19日，中國人民銀行發佈消息，決定自2015年4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。此次利好甚至超出瞭市場的預期，在“五一”假期前夕，再度刺激開發商的推貨欲望。記者發現，近日，市場新盤新貨數量明顯增加，不少樓盤已經提前進入瞭旺季推貨節奏。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-24/07465997153359721972574.shtml

??單個項目方面，戶型最豐富、覆蓋面積區間最廣的項目為嘉都匯，戶型包括86-99平方米兩房、108-136平方米三房、135-210平二胎房貸銀行準備東西缺錢急用哪裡借錢方米四房、238-261平方米五房。據悉嘉都匯已於3月21日開盤，毛坯均價11000元/平方米，購房可享98折優惠。

??按照往年的情況，一般在“五一”、“十一”這些旺季，開發商都會集中在節日期間或者在節前一兩天才集中發力，沖出一波巨量成交。但今年，在利好提前來臨的情況下，不少開發商似乎已經有點等不及瞭。記者發現，從4月中旬開始，廣州新增房源的數量開始大幅增加。

??據搜房網數據監控中心統計，4月13日至4月19日廣州十一區共發放8張住宅預售證，新增住宅房源1553套，環比爆漲86.66%。

節前利好超預期開發商小跑推貨

內容來自sina新聞

??而據國傢統計局近日公佈的《2015年1-3月份全國房地產開發和銷售情況》顯示，2015年1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個百分點。其中，住宅銷售面積同比下降9.8%，降幅比1-2月份收窄8個百分點。

??房源數量提前大增

??豪宅剛需齊推貨

??記者發現，近日推新的項目大部分都是走剛需路線的樓盤。盡管不斷有利好政策出臺，但不少項目仍然是以低價以及優惠作為吸引買傢的策略。近日，位處金沙洲板塊的敏捷·花城裡項目，就趁著利好推售一批壓軸洋房。據瞭解，該批洋房面積為73-103平方米不等。現場發現，本次推出的壓軸洋房，與此前推售的一期產品相比，視野更加開闊，部分南向單位更是全無遮攔，三面可望四季花城社區的綠化景觀。戶型設計上，該批推出的壓軸產品為73-84平方米的精致二房和103平方米的舒適三房，記者留意到，其與一期相比，空間佈局更為合理，使用率更是高達81%，且僅以9字頭起售，僅相當於周邊項目16000—18000元/平方米樓價的7折，性價比非常高。在銷售中心，記者發現，受新政的利好影響，前來現場咨詢的意向客戶不少。

??而除瞭剛需盤以外，豪宅盤也提前進入推貨節奏。據記者從發展商處最新獲悉，位於蘿崗的豪宅項目富春山居將於近期再推“再山”的全新129平方米極致三房，172平方米百變五房兩種戶型產品。據項目負責人介紹，此次推出的“再山”129平方米三房，和172平方米五房單位是在藍山至熱銷產品的基礎上進行瞭全面的升級，中軸式客廳，超闊觀景陽臺，縱享南北雙長軸山水景觀；多套間設計，百變空間享受，私密生活和天倫之樂和諧共存。據瞭解，此次推出產品將是該項目最後一棟正南向極致雙山景小戶型，4月18日接受團購優惠登記，預計將於4月25日全城公開發售。

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記者龔萍通訊員楊志強

有很多市民剛開始往上爬的時候，看著腳下的江水，會有點害怕。可是貓道看上去好像很險視線卻非常好，很多人心中想著塔頂的美景，就克服恐懼一步步往上爬。

未通車，已行人

江灘畫廊遊人如織，黃鶴樓、東湖、植物園人頭攢動，這個清明小長假，除瞭郊外踏青火爆，市內這些景點也同樣受寵，當然，這並不稀奇，可很多人不知道的是，還有一個根本不是景點的地方同樣吸引瞭不少人，成瞭一道新的風景線--在建的鸚鵡洲長江大橋，以橋為背景拍紀念照拍婚紗照，上橋挑戰貓道參觀工地，成瞭新的遊玩項目。

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貓道是建設者眼中的工作平臺，是參觀者眼中的亮麗風景。它懸掛在長江上空，每天有工作人員從上面穿行施工，路過的人們總會忍不住望上幾眼。很多愛好者專程前往爬貓道，拍下具有紀念意義的照片，享受貓道上獨特的風景。爬貓道其實並不困難，最要克服的是心態上的恐懼。貓道懸掛在長江正上方，是由鋼絲編織的面網鋪築，往下望就是滾滾江水，加上江風勁吹，不時晃蕩，費力之餘也有些許膽量的較量。

&房貸二胎條件利率多少免費諮詢試算emsp;橋成為風景並不是這個清明小長假才開始的。

鸚鵡洲長江大橋未通車已成美景

5000人挑戰貓道留下永恒記憶

去年，很多市民乘車或步行從漢陽穿越"萬裡長江第一橋"--武漢長江大橋時，往橋的右側遠遠望去，都會見到江面上有一道橘紅色的弧形。起初，很多人還不知道，這是武漢的第八座長江大橋--鸚鵡洲長江大橋，大傢都在紛紛猜測這道美麗的橘色弧線是何物。

雖然隻是臨時的高空施工便道，但是貓道卻有著和大橋橋身一樣橘紅的顏色，和大橋主纜一樣曲線的身姿，輕盈、優美、堅固，這是鸚鵡洲大橋建設者用瞭三個月時間鋪就而成。它自北錨碇至南錨碇長達2200多米，寬四米，陡峭處仰角幾近60度，平坦處又猶如平地。

後來，大傢都知道這是一座即將通車的長江大橋，這道橘紅色弧線的美讓人驚嘆，鸚鵡洲長江大橋就這樣尚未建成，便已成為長江上一道靚麗的風景，也成為遊人欣賞長江上橋梁之美的一處絕佳景點。

3日上午，從漢陽江灘往鸚鵡洲長江大橋方向，遠遠望過去，兩道橘紅的細線串起三塔，起伏有致；走近瞭，往上望，施工人員猶如小黑點，在橋上來來回回；爬上橋去，往江上看，一艘艘巨輪恰似火柴盒，緩緩移動。

"自從開始架設大橋的加勁梁以後，幾乎每天都有很多人來圍觀、拍照、留影。"漢陽的鸚鵡洲長江大橋項目部的工作人員說，不停地有人來參觀大橋的建設進展，其中有不少是市民和攝影愛好者，還有的是外地遊客。還有很多新人，以鸚鵡洲長江大橋為背景拍攝婚紗照。據大橋項目部工作人員透露，有一對新人專門選在大橋架設加勁梁的時候拍照，由於時間一直不湊巧，終於在最後一根加勁梁架設之前拍攝婚紗照，留下具有紀念意義的照片。

平時也有很多市民、攝影愛好者要求去橋上參觀，可是出於安全和施工的需要，一般會限制市民或攝影愛好者上橋拍照，僅接受提前預約好的團體和個人。

未成橋，已成景

在鸚鵡洲長江大橋兩側，與大橋的懸索平行的幾道弧線便是貓道，而爬貓道成為鸚鵡洲大橋上最火熱的主題。

鸚鵡洲長江大橋項目部工作人員介紹，僅自貓道建成以土地貸款新北鶯歌土地貸款來，約有1.12萬人次到工地參觀，攀爬過貓道的將近5000人次。

站在高塔之巔、貓道之上，領略的是別人往常看不到的氣象萬千，很多市民感慨"爬上來這一趟非常值，看得到別人看不見的風景"。工作人員介紹，這樣的角度和視野是壯觀也是短暫的，貓道拆除後將難以再見，屬於"會逐漸消失"的風景。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-07/09084042750.shtml

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土地財政一直是地方政府收入的最重要來源之一，但去年佛山整體的土地市場表現冷淡，順德更有多宗土地流拍。數據顯示，去年的賣地收入為90多億元，基本能完成年初制定的預算目標。

關世良透露，此前，順德都曾赴廣州、深圳的地鐵進行考察調研，廣州模式主要靠政府財力的投入，而深圳則通過成立一個全資子公司來運營整個地鐵以及物業的開發，相比之下，深圳的模式更優。“但他們做得比較早，再加上財力順德與廣深兩地是沒法比的，所以究竟對於軌道交通采用怎樣的投融資模式，目前仍有待進一步研究。”

軌道交通建設資金壓力大，政府財政如何安排?

而今年區級公共財政預算“三公”經費總額為8929萬元，同比下降19.96%，其中：因公出國費730萬元，同比下降0.41%;公務接待費4472萬元，同比下降34.22%;公務用車費3727萬元，同比上升2.84%。

而對於曾作為地方政府“現金奶牛”、但潛藏有諸多風險的投融資平臺而言，關世良表示，去年，國務院發佈43號文後，順德就將地方政府債務進行甄別、核定固化，直通財政部門。這意味著，今後所有投融資平臺的債務都要由財政部門統一統籌監管，隻可減不可增。

順德土地財政將趨保守建地鐵擬發市政債放款利率二胎年息借貸增貸轉貸

廣州地鐵7號線、佛山地鐵3號線敲定進駐為順德的發展帶來重大利好，然而，軌道交通工程涉及資金龐大，如何統籌安排財政資金分配也至關重要。

在經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下，順德如何確保政府財政穩增長?如何量入為出?順德區政務委員、區財稅局局長關世良接受瞭南方日報記者獨傢專訪，專門就軌道交通建設、地方債務水平、“三公”經費支出等社會所關註的熱點問題進行瞭解讀。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-02-16/09355972900724194201190.shtml

“三公”經費預算支出完成進度較低，且總量持續縮水，是否意味著“三公”經費仍有較大的壓縮空間?

關世良解釋，新《預算法》今年1月1日正式實施後，將成為依法規范資金的重要抓手。要適應這樣的新常態，編制2015年的預算壓力相當大，所以制定計劃也以保守、穩健為宜。今後區財政局將每月要監督好支出的進度，而且自2016年開始將推進3年的滾動預算，如果實際出現的增幅比去年要大時，可以調劑通過跨年調整。

據13日發佈的順德財報顯示，2014年順德地方公共財政預算收入達173.9億元，同比增長12.88%，今年目標為計劃實現187.8億元，同比增長8.01%，調低瞭將近5個百分點，其中國地稅的增幅相較往年都有所放緩。

焦點

而地方財政收入的另一大組成部分，政府性基金預算收入今年將計劃實現109.9億元，同比增長2.35%。其中，占大頭的國有土地使用權出讓預算收入為103.4億元。

根據國傢相關政策要求，假設軌道投資40%的資金全部由順德財政支出，在廣佛環線、2號線一期、3號線以及廣州地鐵7號線延長線工程上，順德將需要投入551.73億元(不含運營補虧)。根據今年政府公共財政預算支出的計劃，交通運輸支出僅為10.2億元，占總量的6%，已為歷年之最。

加強地方債務管控，投融資平臺出路在哪?

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內容來自sina新聞

焦點

在關世良看來，今後土地財政趨向保守將成為常態。“土地出讓並非單純政府的一廂情願，也要看市場的反應。現在做的土地出讓預算隻是一個計劃，能否達到目標，以及完成的進度，還要看整個年度推地數量。到下半年如果無法實現的話，我們就會向人大申請調整預算。”

焦點

3

經濟增速下調，財政收入如何實現穩增長?信用卡預借現金利息

隨著中央加強對地方債務的管控，地方債務規模及其可能引發的危機也備受關註，但此次順德“兩會”發佈的財報對這方面卻罕有提及。

“這幾年政府的債務規模在不斷壓縮，預計到明年將順利度過還債高峰，今年需要還本付息接近50億元。”關世良解釋，主要原因在於還債的主體是各部門，今年區財政需要負擔的債務支出主要是26.4億元。

13日，順德也在區“兩會”上發佈瞭《2014年預算執行情況和2015年預算草案報告》。據悉，2014年順德地方公共財政預算收入達173.9億元，同比增長12.88%，今年目標為計劃實現187.8億元，同比增長8.01%，調低瞭將近5個百分點。此外，今年政府性基金預算收入也將穩步上升。

“今後地方政府大規模舉債的時代將一去不復返。”他介紹，國務院43號文《關於加強地方政府性債務管理的意見》出臺之後，今後地方政府的舉債模式要向省級人民政府申請，由省政府代地方發行市政債。“但目前具體的實施細則尚未明晰，我個人推測主要是要對當地政府的債務規模、還債能力進行評估，今後順德在修建地鐵後也可能會考慮采用這一融資手段。”

焦點

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“三公”經費還有多大壓縮空間?

數據顯示，2014年順德的區級“三公”經費支出總額為5933萬元，完成年度預算53.19%，其中，因公出國費733萬元，完成年度預算100%;公務接待費1805萬元，完成年度預算僅為26.55%;公務用車費3395萬元，完成年度預算93.68%。

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“現在政府間迎來送往已經越來越少，去年的預算數之所以特別低，是因為去年國務院出臺相關規定後，各省市的具體標準尚未明晰，各部門都不敢開支，甚至有些領導要進行公務接待時要自己掏腰包的。實際需求還是有的，隻不過有部分由於缺乏細化標準，未被統一納入而已。”關世良坦言，在基層政府“三公”經費壓縮到一定規模，再往下調的空間就變小。

“目前整個線路的規劃建設方案尚有待細化，等放出明晰後，才能逐年安排好軌道交通項目的財政資金的分配。”關世良坦言，若同步投資推進廣州地鐵7號延長線和佛山地鐵3號線，對財政的壓力太大，所以必須要分步建設。“當下的重中之重是做好7號延長線順德段，對佛山地鐵3號線則分階段逐步建設。”

事實上，對於地鐵這種重大基礎設施項目的建設，除瞭單純的政府財力支出外，全國各地也有一些撬動社會資本參與運營的成功經驗。

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信貸松緊不同

買百萬元房子首付少20萬總價多14萬

先看一筆購房賬。以100萬元總價的住房為例,貸款利率按5.90%進行計算,如果按照目前大多數城市首付六成的微型貸款比例計算,那麼首付款是60萬元,需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業貸款計算,20年期、等額本息等貸款條件下,還款總額為68萬元,月供2843元。

新政策還規定,二套房貸款利率取消“1.1倍”限制,具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著,二套房的貸款利息支出也將有所降低。

內容來自sina新聞

購買成本降瞭嗎?

專傢普遍認為,“量增價穩”將成為2015樓市新特征

如此對比,降低首付比例對於一些改善性購房者而言,並不意味貸款成本降低瞭,實際上還是增加瞭。即,六成首付下,買房總金額為60萬+68萬共128萬元;四成首付下,買房總金額為40萬+102萬共142萬元。這樣對比,要增加14萬元。

據上海易居房地產研究院測算,以一套200萬元總價的住房為例,如果按照目前一線城市首付七成的比例計算,首付款是140萬元,需要向銀行貸款60萬元,如果按照商業貸款進行計算,在基準利率條件下,20年期等額本息的還款總額為102萬元;而按照新政策四成的比例計算,首付款為80萬元,需要向銀行貸款120萬元,按照同樣的貸款條件,其還款總額為205萬元。

投資投機性需求轉向

簡單對比來看,降低首付比例並不意味貸款成本降低瞭,實際還有所增加。七成首付下,首付和按揭貸款的總金額為140萬+102萬即242萬元;而在四成首付下,首付和按揭貸款的總金額為80萬+205萬即285萬元。後者要增加43萬元的支付成本。

四部委聯手打出“金融+財稅”的政策組合拳,會否導致房價重演2009年的瘋狂上漲?專傢普遍認為,在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下,盡管本輪新政將在短期內刺激樓市復蘇,但由於影響樓市的諸多因素已經發生改變,“量增價穩”將成為2015樓市新特征。

“購房者情緒會大大提振,進而加快入市節奏。整體市場成交量將在4月快速上升,一二線城市存在房價上漲的可能性。”

安信證券首席經濟學傢高善文表示,“2009年,在4萬億的財政刺激和10萬億的貨幣刺激下,中國的房地產價格創出歷史新高,無論是一線城市還是二線城市,甚至包括縣一級的地方都創瞭歷史新高。”而在當前,中國房地產市場總體上正處於去泡沫和去存貨的進程中。在此背景下,市場正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應。“這種供應過剩主要出現在二三線城市。”

“為什麼大傢願意買房子?因為房價漲得猛,過去二十年炒股賠得多、賺得少,而買房子是肯定賺的,由於缺乏投資渠道,因此樓市的投資性需求比較高。”上海易居房地產研究員嚴躍進說,過去三年,理財產品的崛起,讓中國居民的金融資產發生瞭轉移。

樓市組合拳政策執行後,二套房購買成本能降嗎?

住房供大於求投資客已相對減少

住建部政策研究中心主任秦虹表示,我國房地產市場已從總體偏緊進入到階段性的總體偏松、部分區域過剩的狀態。

瑞銀首席經濟學傢汪濤認為:“中國住房的內在供求格局已發生變化——當前的住宅建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由於房價下降以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起,支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

瑞銀發佈的研報顯示,根據2010年第六次全國人口普查數據,目前中國居民的自有住房占比達85%-88%,而在城鎮地區該比例約為75%-78%。城鎮住房建築面積達179億平方米,農村達206億平方米。這表明,不考慮住房質量的前提下,2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。

上海中原地產研究總監宋會雍說,對比2009年樓市政策出臺的節點,此次新政出臺的市場背景有明顯不同。“首先在供求關系上,當前樓市供求比達到1.3∶1,而2009年供求比才1.1∶1,當前供大於求的情況明顯嚴重;其次,當前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐,而2009年由於沒有限購政策,政策轉向可以更充分地吸納投資客入市;但現在市場上投資客相對減少,因為政策轉向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”

上海易居房地產研究員嚴躍進說:“賬不能簡單這樣算,在七成首付的情況下,購房者需多繳納首付款60萬元。如果把這筆錢拿來投資,隻要年化利率不低於2.8%,20年的利息總額將超過43萬元,所以,購房者的成本還是降低瞭。”

“蓄水池”作用弱化

業內人士認為,自2010年起,中國樓市的信貸環境也由松趨緊。貨幣供應量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應弱化。

世邦魏理仕中國區研究主管陳仲偉指出,2009年12月末,廣義貨幣供應量同比增長27.68%,而2015年的增速目標為12%。“樓市在某種程度上是一個蓄水池,可以吸納超發的貨幣。房價也會隨蓄水池的水位上漲。”

據中原地產測算,以上海為例,一套普通住宅交易可減少稅費在13萬元至25萬元之間。(據新華社)

一位銀行人士告訴記者,2009年,銀行有大量的信貸額度,當時房貸屬於優質貸款品種,為增加房貸配給,7折利率屢見不鮮。而現在在整體房價下行、房地產市場持續低迷的情況下,銀行甚至連首套房購買者都不願意給予優惠利率。

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首付比例降至四成後,首付款是40萬元,需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算,那麼還款總額為102萬元,月供4264元。

房價會否重演 2009年的“瘋狂”?

汪濤認為,住房市場存在兩種需求,一是改善性需求,另一個則是投資性需求。去年以來,由於房價增長顯現出停滯狀態,許多城市的投資性買房需求發生瞭逆轉。“這是因為投資性買房就是看漲,如果房價漲幅不大或者下跌,那麼在大部分城市投資買房的收益其實是負的。我國住房租金收益率非常低,而理財產品一般收益率在4%-5%。

在2009年,中國的經濟增速依然保持在“兩位數”。而目前我國GDP增長已進入中高速發展期。“中高速發展讓房地產市場不像過去十年那麼火熱,房價上漲速度也會慢下來。”旭輝地產總裁林峰表示。(據新華社)

■聲音

怎樣交易更劃算?

——中原地產首席分析師張大偉

二套房首付比例下限下調至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至二成,普通住房營業稅免征期由五年改為二年。“金融+財稅”政策組合拳政策執行後,怎樣交易更劃算?二套房購買成本能降多少?

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/10275988859010538065692.shtml

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Jan 03 Tue 2017 07:22
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根據上海新世紀資信評估投服務有限公司出具的報告，本期山東省自主招標債券信用評級為AAA。值得一提的事，上海新世紀給予廣東省的信用等級評也是AAA，均為最高級別。

交易員表示，地方債自主招標，非市場化因素仍占主導，中標結果"爆冷"為"情理之中"，但比國債還要低的中標利率，讓以市場化為導向的評級制度基本形同虛設。

山東省地方債利率遠低國債業內稱不符市場化原則

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/16112815697.shtml

上海一銀行交易員表示，雖然地方債自發自還引入瞭評級機制，但是從已發的兩期地方債來看，評級機制基本形同虛設。"雖然廣東、山東經濟實力比較強，有地方財政擔保，參考國債定價有一定青創貸款合理性，但與國傢信用相比，總歸不在一個水平上，定位比國債還要低，顯然不符合評級機制所追求的市場化原則。"

"這個太牛瞭，(中標利率)比國債還低，很給政府面子呀。"華北一券商交易員說，"肯定為瞭搞好關系吧，山東經濟實力算是比較強的，政府手裡資源多。而且承銷團基本都是銀行，就當拿財政存款換就好瞭。"

6月23日，廣東省完成首例自發自還地方債招標，當時發行的5、7和10年期地方政府債券中標利率分別為3.84%、3.97%和4.05%，與二級市場國債收益率基本持平。

業內人士稍早透露，山東省周五招標發行的5、7和10年期地方政府債券中標利率分別為3.75%、3.88%和3.93%，均低於同期限二級市場國債收益率約20BP，同時低於上期廣東省地方債，三期債投標倍數分別為2.49倍、2.40倍和2.32倍。

數據顯示，2013年山東省實現地區生產總值5.47萬億元，占國內生產總值的9.61%。人均地區生產總值位居全國第10位，是人均國內生產總值的1.35倍。

然而，如此低的中標利率，讓人不禁唏噓，標榜以市場化為原則的評級制度將立於何地。

中債收益率曲線顯示，截至7月10日，5、7、10年期固定利率國債到期收益率台北汽車借款分別為3.9529%、4.0918%和4.1298%。

根據財政部最新發佈的《關於2014年地方政府債券自發自還試點信用評級工作的指導意見》，試點地區地方債信用評級等級劃分為三等九級，符號表示為：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。按照上述指導意見，AAA的含義是："償還債務的能力極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低"。

此外，對於承銷團基本都是銀行入圍，也引來業內非議。"入圍主承銷商裡為何隻有銀行木有券商？方便銀行表忠心嗎？按理說自主發債無中央隱性擔保，收益應該高才是。"業內人士質疑道。

根據發行公告，本次山東省地方債主承銷商分別建設銀行、農業銀行、交通銀行、廣發銀行、工商銀行、中國銀行和北京銀行。

然而，不管質疑指向何處，其中的最大的癥結還是"非市場化因素"，這是自地方債自主招標開始便同步誕生的"頑疾"。而目前為止，評級機制這把"手術刀"顯然還沒有發揮出它應有的功效。

大智慧阿思達克通訊社7月11日訊，廣東省首例自發自還地方債利率比肩國債已讓市場汗顏，今日招標的山東省地方債中標結果竟遠低於同期限國債約20BP，業內人士甚至"建言"財政部讓山東省代發國債，以降低融資成本，不禁讓人大跌眼鏡。

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天津43所重點高中40%招生指標全區分配

昨日，市教委制定《2014年天津市優質高中招生指標分配實施方案》。據瞭解，2014年優質高中招生指標分配比例為40%(即占優質高中計劃生的40%)，指標生降分錄取幅度為20分。

內容來自sina新聞

優質高中招生指標分配，在市重點高中學校范圍內進行，共涉及全市43所高中。優質高中招生指標分配，要以本區縣初三畢業生人數為基數，按比例將優質高中計劃生指標分配到本區縣的每一所初中學校。取得推薦資格的考生須參加"2014年天津市初中畢業生學業考試和學業考查"。按相關規定填報志願的指標生，享受降低20分錄取政策。建融新竹關西建融指標生隻能享受一項政策照顧。市教委要求，各初中學校要堅持公平、公正、公開的原則，根據分配的推薦名額，參照學生綜合素質評價結果，擇優推薦。被推薦的學生名單須在本校范圍內進行公示。

新聞來源http://tj土建融台中和平土建融.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/09292762943.shtml

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內容來自sina新聞

優質高中招生指標分配，在市重點高中學校范圍內進行，共涉及全市43所高中。優質高中招生指標分配，要以本區縣初三畢業生人數為基數，按比例將優質高中計劃生指標分配到本區縣的每一所初中學校。取得推薦資格的考生須參加"2014年天津市初中畢業生學業考試和學業考查"。按相關規定填報志願的指標生，享受降低20分錄取政策。建融新竹關西建融指標生隻能享受一項政策照顧。市教委要求，各初中學校要堅持公平、公正、公開的原則，根據分配的推薦名額，參照學生綜合素質評價結果，擇優推薦。被推薦的學生名單須在本校范圍內進行公示。

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國土部副部長一線城市務必做到年內不再出地王

就在國土資源部座談會召開後不久，有媒體就統計出最近三年內國土資源部針對高地價問題的通知、座談會其實多達6次，而這些"喊話"終究也未能阻擋"地王"紀錄被一次次刷新。

即將過去的9月可謂是一個不折不扣的"地王"月，月初天津、北京、上海等城市短時間內接連出現高溢價成交的地塊，蘇杭兩市也出現瞭高價土地爭奪戰，而這些不過是僅僅幾個月來土地市場快速升溫的冰山一角而已。

除此之外，上周安徽、江蘇等省也在土地買賣政策上進行瞭大幅度的調整：安徽規定大城市、中等城市、小城市商品台中大雅建地貸款住宅項目用地，宗地出讓面積分別不得超過300畝、210畝和105畝；江蘇則直接將市、縣一級土地收儲、出讓的權力收歸省級管理。

加大土地的供應量，尤其是加大用於建設商品住房建地貸款高雄鳳山建地貸款和保障性住房的土地供應，原本應該是控房價、調樓市的一項主要手段。可為什麼旨在平衡供需的土地供應會成為誕生"地王"的溫床呢？

在經過上半年房地產市場對新出臺的調控政策短暫消化後，從5月開始，土地市場就率先拉開瞭反彈的序幕。京、滬、穗等一線城市，高溢價成交的經營性用地頻頻出現，與之相應的，全國土地出讓金收入整體呈爆發式增長態勢。來自中原地產研究部的統計數據顯示，今年1－7月，國有土地使用權出讓金收入達20151億元，同比增長49.4%。

不過，在"土地財政"等痼疾尚無法破除的前提下，無論是更加合理的競價方式，還是更加嚴格的土地收儲、出讓監管，其最終能產生多大效果依舊在於地方政府的意志。要建立更加長效合理的土地價格形成機制，需要的遠不止一紙行政命令。國土資源部的嚴厲表態和要求究竟是開啟改革的契機，還是又一輪部委和地方博弈的開始，人們拭目以待。

胡存智表示，從理論上說，國土資源部設計的防范地價異常的應對措施，可以有效防止絕大多數"地王"的產生，隻要認識到位，措施到位，控制好投放節奏，今年的"地王"大都可以避免。

25日，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人召開座談會。會上，國土資源部副部長胡存智明確指出一些地方政府默許甚至助推出現高價地，影響市場預期，抬升房價地價，一些地方在債務壓力下，集中推出優質地塊，忽視瞭有關均衡供地的要求。他還進一步要求，供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應，平抑地價，務必做到年內不再出"地王"。

然而，在現實操作中，"認識到位，措施到位，控制好投放節奏"顯然沒有得到有力的貫徹，相反，許多地方政府對高價賣地的做法采取"樂觀其成"甚至"推波助瀾"的態度。"上有政策、下有對策"的背後，依舊是對"土地財政"的依賴。

盡管這次國土資源部明確要求限制"地王"的產生，但部委高調的要求能否得到市場有效的回應顯然還需要更多的政策細則和長效機制來支撐。

內容來自sina新聞

事實上，針對土地高溢價問題的調控近些年始終都在進行，2009年"地王"頻現的時候，北京市就曾明確要求成交地價不能超出基礎價格的50%，不過隨著近幾年基礎地價的"水漲船高"，50%的限價目標現在看起來更像是漲價的目標。

隨著近幾個月來土地市場熱度的高漲，針對土地市場的政策調控也在各地不斷推出，北京、上海均推出瞭"限房價、競地價"的地塊，在土地出讓之前的限制條件中約定入市的價格，促使開發商根據自己的成本和合理利潤競爭土地價格。在業內人士看來，這種方式不僅可以限制高溢價土地的出現，對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。

新華網北京9月29日電(記者羅宇凡、華曄迪)"地王"頻現、一線城市房價持續走高......盡管依舊面對著各項嚴格的房地產調控政策，但中國房地產市場的預期卻隨著地市、樓市的升溫不斷展現向好的態勢。面對如此形勢，監管層再次釋放出調控的信號。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-30/07292436761.shtml

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