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Jan 03 Sun 2016 21:52
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各地國五條細則執行力度偏小開發商漲價意願強

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【長沙樓市5月開盤預告】

"國五條"細則落地至今已一個月有餘，然而對於北上廣深四個一線城市來說，除瞭北京嚴厲的限價政策使得新房價格出現停漲之外，其它三個城市的新房價格不降反漲，深圳更是創下近3年來的新高。

對此，中原地產研究部總監張大偉表示，"國五條"各地細則在落地過程中的執行力度仍然偏小，淡化瞭之前市場對政策的擔憂，是導致房價慣性上漲的主要原因。

"在地方細則並無太多新意的情況下，此輪調控要取得預期效果並不容易。"業內人士陳劍波告訴記者。

成交量大跌

二手房在北上廣深四個一線城市的市場成交中已成為主力，20%個稅政策細則最為明確的北京二手房市場受到的影響最大，其成交量在4月份下跌近九成。

北京中原地產研究部統計數據顯示，4月北京二手住宅網簽套數合計僅為5212套，成交量為最近15個月以來的最低點，環比3月份下調88.1%，4月二手房均價為27820元/平方米，相比3月份微跌0.1%，基本持平。

而剛剛過去的"五一"假期，北京二手房成交量更為近5年的最低點。根據鏈傢地產市場研究部統計，"五一"期間，北京二手住宅網簽量為172套，同比下降50.4%。

鏈傢地產研究部張旭表示，新政的落地使二手住宅市場在短期內陷入深度觀望，目前成交的主要支撐也都來自剛需，未來市場走勢的關鍵要看"20%個稅"政策的執行情況。經過新一輪調控，一部分購房群體預期不穩，短期內觀望情緒仍將持續。但從新增客源量的趨勢看，預計5月份二手住宅成交量將有所恢復但依然會維持低量，可能低於今年1、2月份的平均水平。

上海、廣州、深圳的二手房市場同樣受到較大的影響。不過，由於這三個城市的地方國五條細則的力度與北京相比仍存在差距，因此雖然成交量有所下跌，但是成交價格仍略有上漲。

根據中原成交數據估算，廣州4月份二手房成交量比3月的歷史高峰減少近六成，二手住宅成交均價為19753元/平方米，環比上月略升1.8%。深圳市規劃國土委的統計數據顯示，4月份深圳共成交二手房5575套，環比下降68.2%。

從統計數據可以看到，雖然一線城市二手房的成交量大幅下滑，但是，成交價格並未松動。

張旭認為，從市場實際價格變化看，由於新政落地還不足一個月，市場觀望情緒較濃，買賣雙方價格僵持沒有明顯松動，尤其是"滿5年唯一"和低稅房源，價格基本不會出現下降空間。但一些受政策影響較大的房源，業主報價出現一定松動，但整體幅度並不大。從議價角度看，4月議價空間比1月提高1.14個百分點。從目前的價格走勢上看，短期內價格普降還難以實現。

開發商漲價意願強

在一線城市"國五條"細則落地之後，其松緊程度的差別決定瞭當地樓市的表現。受到嚴格的價格管制，4月份北京新建住宅價格基本停漲。而深圳、上海新房成交均價則出現不同程度的上漲，深圳4月份新房成交價則達到2010年3月以來的最高位。

中原地產市場研究部統計數據顯示，北京4月熱點簽約的38個項目相比3月全月的簽約均價基本停漲，漲幅在1%以下的達到瞭23個，占比達60%。剔除不同房源預售影響，八成房源簽約價格都出現瞭停漲。4月北京新建住宅簽約套數為8280套，環比下調幅度為57.3%，但同比依然有所上漲。

4月份深圳新房成交均價21958元/平方米，環比上月上漲逼近22000元/平方米，在過去的38個月中，隻有2012年8月和2010年10月兩個月的成交均價突破21000元/平方米的整數關口。據21世紀不動產的數據顯示，上海4月新房成交均價為2.4萬元/平方米，環比上漲4.4%。

不過，在香河展望房產開發公司主辦的2013香河經濟開發區發展論壇上，原住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示："'國五條'出臺之後，曾有觀點認為二手房20%個稅會使購房者轉向新房，這顯然沒有看到提高首付、利率對新房購買成本的增加。'國五條'下受到影響的不僅僅是二手房。"

而限價政策使得北京新房的供應量大減。在本應是開發商大舉出擊的4月，下滑至自2011年限購以來的同期最低值。

據鏈傢地產市場研究部統計，北京4月新增商品住宅期房項目僅有10個，其中4月25至27日3天，集中供應5個項目，占到全月供應的一半。總供應量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。截至4月底，2013年新增商品住宅期房項目34個，總供應9737套，比去年同期下降17.6%。

"4月商品住宅供應一反常態，出現大幅下滑。受價格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。當前房企的漲價意願仍然較強，存在博弈心態。短期可能會堅守價格保持觀望，但在資金和銷售進度的壓力下，也會調整價格逐步入市。"張旭表示。

中國房地產學會副會長陳國強認為，目前市場的表現顯然是受到"國五條"的影響，但是這並不能說明政策已達到目的。政策的意圖是調整短期成交量，還是調整深層次的供需關系，這是判斷"國五條"是否達到目標的標準。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-06/09433003028.shtml

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2胎房貸 2胎房貸利息全國房價收入比繼續回落專傢稱房價已基本無泡沫

??2014年房價收入比延續瞭2010年以來的下行趨勢。據上海易居房地產研究院最新發佈的《2014年全國房價收入比報告》顯示，2014年全國商品住宅房價收入比為7.1，與2013年的7.3相比再度下降，延續瞭2010年以來的下行趨勢。

??上海易居房地產研究院研究員吳曉君分析認為，從2001-2014年的情況來看，我國的房價收入比在6-8的區間波動，其中最低的2003年為6.6，最高的2009年為8.1，2010年樓市遭遇強勢調控後，房價收入比連續回落，從2009年的8.1下降至2014年的7.1，調控效果持續顯現。“我們研究發現，以我國的實際情況，全國房價收入比維持在6-7可算作合理區間，2014年的7.1已經接近合理，由此可判斷全國房價基本無泡沫，更談不上崩盤。”

??“預計2015年全國房價收入比持續回落。”吳曉君同時分析認為，首先在經歷瞭2014年的成交低迷之後，市場有反彈的內在需要，再者貨幣環境較為寬松，房地產政策預計將繼續放松，個人房貸支持力度加大，市場將好於2014年。

??吳曉君認為，另一方面，受國內外經濟形勢、經濟結構調整等影響，中央已明確顯示出為推行長期改革和可持續發展而願意忍受短期增長放緩的決心，預計2015年全年城鎮人均可支配收入增幅將基本平穩或略有下滑。

??綜合以上因素，吳曉君預計，20 15年全國房價收入比有望下降至6

??.9，落入合理區間。“這也就意味著，全國居民的購房可支付能力繼續緩步提高，中國房價正在實現‘軟著陸’。”

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/09475966743171512977144.shtml

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2013年GDP同比增7.7% 房地產投資同比增近20%

國傢統計局今(20)日公佈，2013年GDP(國內生產總值)同比增長7.7%，創自1999年GDP同比增長7.6%以來最低增速。其中，固定資產投資方面，全年全國房地產開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%(扣除價格因素實際增長19.4%)，其中住宅投資增長19.4%。

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GDP數據

以下為統計局發佈的經濟數據全文：

2013年，面對極為錯綜復雜的國內外形勢，黨中央、國務院團結帶領全國各族人民，深入貫徹落實黨的十八大精神，堅持穩中求進的工作總基調，堅定不移推進改革開放，科學創新宏觀調控方式，國民經濟呈現穩中有進，穩中向好的發展態勢。

初步核算，全年國內生產總值568845億元，按可比價格計算，比上年增長7.7%。分季度看，一季度同比增長7.7%，二季度增長7.5%，三季度增長7.8%，四季度增長7.7%。分產業看，第一產業增加值56957億元，增長4.0%；第二產業增加值249684億元，增長7.8%；第三產業增加值262204億元，增長8.3%。從環比看，四季度國內生產總值增長1.8%。全年萬元國內生產總值能耗比上年下降3.7%。

一、農業生產再獲豐收

全年全國糧食總產量達到60194萬噸，比上年增加1236萬噸，增長2.1%。其中，夏糧產量13189萬噸，增長1.5%；早稻產量3407萬噸，增長2.4%；秋糧產量43597萬噸，增長2.3%。全年棉花產量631萬噸，比上年減少7.7%；油料產量3531萬噸，增長2.8%；糖料產量13759萬噸，增長2.0%。全年豬牛羊禽肉產量8373萬噸，比上年增長1.8%，其中豬肉產量5493萬噸，增長2.8%。生豬存欄47411萬頭，比上年下降0.4%；生豬出欄71557萬頭，比上年增長2.5%。全年禽蛋產量2876萬噸，比上年增長0.5%；牛奶產量3531萬噸，下降5.7%。

二、工業生產增勢平穩

全年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長9.7%。分季度看，一季度同比增長9.5%，二季度增長9.1%，三季度增長10.1%，四季度增長10.0%。分經濟類型看，國有及國有控股企業增加值比上年增長6.9%，集體企業增長4.3%，股份制企業增長11.0%，外商及港澳臺商投資企業增長8.3%。分三大門類看，采礦業增加值比上年增長6.4%，制造業增長10.5%，電力、熱力、燃氣及水生產和供應業增長6.8%。分地區看，東部地區增加值比上年增長8.9%，中部地區增長10.7%，西部地區增長11.0%。分產品看，全年464種工業產品中有340種產品產量比上年增長。其中，發電量增長7.6%，粗鋼增長7.5%，鋼材增長11.4%，水泥增長9.6%，平板玻璃增長11.2%，十種有色金屬增長9.9%，焦炭增長8.1%，硫酸(折100%)增長5.8%，燒堿(折100%)增長6.6%，化學纖維增長8.1%，乙烯增長8.5%，微型計算機設備增長7.8%，集成電路增長10.4%，汽車增長18.4%，其中轎車增長16.6%。全年規模以上工業企業產銷率達到97.8%。規模以上工業企業實現出口交貨值113471億元，比上年增長5.0%。12月份，規模以上工業增加值同比增長9.7%，環比增長0.71%。

1-11月份，全國規模以上工業企業實現利潤總額53338億元，比上年同期增長13.2%，其中，主營活動利潤53701億元，比上年同期增長4.4%。在41個工業大類行業中，27個行業主營活動利潤比上年同期增長，12個行業主營活動利潤比上年同期減少，2個行業由上年同期主營活動虧損轉為盈利。1-11月份，規模以上工業企業每百元主營業務收入中的成本為85.64元，以利潤總額計算的利潤率為5.77%。

三、固定資產投資較快增長

全年固定資產投資(不含農戶)436528億元，比上年名義增長19.6%(扣除價格因素實際增長19.2%)。其中，國有及國有控股投資144056億元，增長16.3%；民間投資274794億元，增長23.1%，占全部投資的比重為63%。分地區看，東部地區投資比上年增長17.9%，中部地區增長22.8%，西部地區增長23.0%。分產業看，第一產業投資9241億元，比上年增長32.5%；第二產業投資184804億元，增長17.4%；第三產業投資242482億元，增長21.0%。在第二產業投資中，工業投資181864億元，比上年增長17.8%；其中，采礦業投資14750億元，增長10.9%；制造業投資147370億元，增長18.5%；電力、熱力、燃氣及水生產和供應業投資19744億元，增長18.4%。全年基礎設施(不包括電力、熱力、燃氣及水生產和供應)投資71695億元，比上年增長21.2%。從到位資金情況看，全年到位資金480381億元，比上年增長20.1%。其中，國傢預算資金增長17.0%，國內貸款增長14.4%，自籌資金增長20.8%，利用外資下降3.7%。全年新開工項目計劃總投資357815億元，比上年增長14.2%；新開工項目389256個，比上年增加66194個。從環比看，12月份固定資產投資(不含農戶)增長1.41%。

全年全國房地產開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%(扣除價格因素實際增長19.4%)，其中住宅投資增長19.4%。房屋新開工面積201208萬平方米，比上年增長13.5%，其中住宅新開工面積增長11.6%。全國商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，其中住宅銷售面積增長17.5%。全國商品房銷售額81428億元，增長26.3%，其中住宅銷售額增長26.6%。全年房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%。12月末，全國商品房待售面積49295萬平方米，同比增長35.2%。全年房地產開發企業到位資金122122億元，比上年增長26.5%。其中，國內貸款增長33.1%，自籌資金增長21.3%，利用外資增長32.8%。

四、市場銷售平穩增長

全年社會消費品零售總額234380億元，比上年名義增長13.1%(扣除價格因素實際增長11.5%)，其中，限額以上企業(單位)消費品零售額118885億元，增長11.6%。按經營單位所在地分，城鎮消費品零售額202462億元，比上年增長12.9%，鄉村消費品零售額31918億元，增長14.6%。按消費形態分，餐飲收入25392億元，比上年增長9.0%，商品零售208988億元，增長13.6%。在商品零售中，限額以上企業(單位)商品零售額110704億元，增長12.7%，其中，汽車類增長10.4%，傢具類增長21.0%，傢用電器和音像器材類增長14.5%。12月份，社會消費品零售總額同比名義增長13.6%(扣除價格因素實際增長12.2%)，環比增長1.24%。

五、進出口增長有所回升

全年進出口總額41603億美元，比上年增長7.6%，其中，出口22100億美元，增長7.9%，進口19503億美元，增長7.3%。進出口相抵，順差2597.5億美元。進出口總額中，一般貿易進出口21973億美元，比上年增長9.3%，加工貿易進出口13578億美元，增長1.0%。出口額中，一般貿易出口10876億美元，增長10.1%，加工貿易出口8608億美元，下降0.2%。進口額中，一般貿易進口11097億美元，增長8.5%，加工貿易進口4970億美元，增長3.3%。12月份，進出口總額3898億美元，同比增長6.2%，其中，出口2077億美元，增長4.3%，進口1821億美元，增長8.3%。

六、居民消費價格基本穩定

全年居民消費價格比上年上漲2.6%。其中，城市上漲2.6%，農村上漲2.8%。分類別看，食品價格比上年上漲4.7%，煙酒及用品上漲0.3%，衣著上漲2.3%，傢庭設備用品及維修服務上漲1.5%，醫療保健和個人用品上漲1.3%，交通和通信下降0.4%，娛樂教育文化用品及服務上漲1.8%，居住上漲2.8%。在食品價格中，糧食價格上漲4.6%，油脂價格上漲0.3%，豬肉價格上漲0.3%，鮮菜價格上漲8.1%。12月份，居民消費價格同比上漲2.5%，環比上漲0.3%。全年工業生產者出廠價格比上年下降1.9%，12月份同比下降1.4%，環比持平。全年工業生產者購進價格比上年下降2.0%，12月份同比下降1.4%，環比持平。

新竹土地貸款 七、居民收入繼續增加

全年城鎮居民人均總收入29547元。其中，城鎮居民人均可支配收入26955元，比上年名義增長9.7%，扣除價格因素實際增長7.0%。在城鎮居民人均總收入中，工資性收入比上年名義增長9.2%，經營凈收入增長9.8%，財產性收入增長14.6%，轉移性收入增長10.1%。全年城鎮居民人均可支配收入中位數24200元，比上年名義增長10.1%。按城鎮居民五等份收入分組，低收入組人均可支配收入11434元，中等偏下收入組人均可支配收入18483元，中等收入組人均可支配收入24518元，中等偏上收入組人均可支配收入32415元，高收入組人均可支配收入56389元。全年農村居民人均純收入8896元，比上年名義增長12.4%，扣除價格因素實際增長9.3%。其中，工資性收入比上年名義增長16.8%，傢庭經營純收入增長7.4%，財產性收入增長17.7%，轉移性收入增長14.2%。農村居民人均純收入中位數7907元，比上年名義增長12.7%。按農村居民五等份收入分組，低收入組人均純收入2583 元，中等偏下收入組人均純收入5516 元，中等收入組人均純收入7942 元，中等偏上收入組人均純收入11373 元，高收入組人均純收入21273 元。2013年全國居民收入基尼系數為0.473。全年農民工總量26894萬人，比上年增加633萬人，增長2.4%，其中，本地農民工10284萬人，增長3.6%，外出農民工16610萬人，增長1.7%。外出農民工月均收入水平2609元，比上年增長13.9%。

八、貨幣信貸平穩增長

12月末，廣義貨幣(M2)餘額110.65萬億元，比上年末增長13.6%，狹義貨幣(M1)餘額33.73萬億元，增長9.3%，流通中貨幣(M0)餘額5.86萬億元，增長7.1%。12月末，人民幣貸款餘額71.9萬億元，人民幣存款餘額104.38萬億元。全年新增人民幣貸款8.89萬億元，比上年多增6879億元，新增人民幣存款12.56萬億元，比上年多增1.74萬億元。

九、人口就業總體平穩

2013年末，中國大陸總人口(包括31個省、自治區、直轄市和中國人民解放軍現役軍人，不包括香港、澳門特別行政區和臺灣省以及海外華僑人數)136072萬人，比上年末增加668萬人。出生人口1640萬人，人口出生率為12.08‰，死亡人口972萬人，人口死亡率為7.16‰，人口自然增長率為4.92‰。從性別結構看，男性人口69728萬人，女性人口66344萬人，總人口性別比為105.10(以女性為100)，出生人口性別比為117.60。從年齡構成看，16周歲以上至60周歲以下(不含60周歲)的勞動年齡人口91954萬人，比上年末減少244萬人，占總人口的比重為67.6%，60周歲及以上人口20243萬人，占總人口的14.9%，65周歲及以上人口13161萬人，占總人口的9.7%。從城鄉結構看，城鎮常住人口73111萬人，比上年末增加1929萬人，鄉村常住人口62961萬人，減少1261萬人，城鎮人口占總人口比重為53.73%。全國居住地和戶口登記地不在同一個鄉鎮街道且離開戶口登記地半年以上的人口(即人戶分離人口)2.89億人，比上年末增加959萬人，其中流動人口為2.45億人，比上年末增加812萬人。年末全國就業人員76977萬人，比上年末增加273萬人，其中城鎮就業人員38240萬人，比上年末增加1138萬人。

總體看來，2013年經濟運行總體平穩，穩中有進，穩中向好，成績來之不易。但也要清醒認識到，我國經濟正處於發展轉型的關鍵時期，長期積累的深層次矛盾尚待緩解，經濟企穩回升的基礎仍需鞏固。下一階段，要認真貫徹落實十八屆三中全會和中央經濟工作會議精神，堅持穩中求進，改革創新，把改革貫穿於經濟社會發展各個領域各個環節，以改革促發展進步、促轉型升級、促民生改善，推動經濟社會持續健康發展。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-21/08543889918.shtml

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廣州排查3.5萬套保障房騙購騙租將被取消資格

??廣州已安排入住的約3.5萬套保障房將全面排查，轉借、轉租、出租及空置保障房將遭處罰。記者26日從廣州市國土房管局獲悉，從10月起至2015年3月，廣州市住房保障辦會同市民政局等開展保障性住房分配違規行為專項整治。

??本次保障性住房分配違規行為專項整治工作包括以下三項內容：一是查處違規騙取住房保障行為，包括騙購、騙租保障性住房或騙取住房租賃補貼等行為；二是查處違規使用或空置保障性住房行為；三是查處住房保障工作人員違規違紀行為，包括市、區、街（鎮）三級住房保障工作人員在保障性住房實物配租和住房租賃補貼分配過程中是否存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄等行為。

??2014年10月-2015年1月為排查階段，整治階段至2015年2月，2015年3月為建章立制，建立長效機制階段。土融建融台北南港土融建融

??排查階段市住房保障辦會同有關部門對公共租賃住房（廉租住房）保障對象（包括實物配租、租賃補貼）和經濟適用住房保障對象進行全面普查。發現疑似騙取住房保障的，經查實存在騙購、騙租保障性住房或騙取住房租賃補貼的，將取消保障資格，按照有關政策規定進行處理，記入住房保障對象檔案。

??廣州市保障性住房事務中心將委托保障性住房所在小區物業公司對已安排入住的約3.5萬套保障性住房進行全面排查，對初步排查出疑似轉借、轉租、出租及空置的保障性住房，由事務中心組織人員入戶檢查，進一步核實房屋使用情況，嚴格按照發現一宗核查一宗，查實一宗處理一宗的原則，對於查實存在違規使用保障性住房行為的，將按規定嚴肅查處。市住房保障辦、各區住房保障部門、各街（鎮）還要開展自查自糾。

??■小貼士

??此次整治專項工作公開接受社會監督，市民一旦發現保障房違規行為，可實名舉報提供線索。

??時間：2014年11月27日-2014年12月26日

??電話：83195555（周一至周五9：00-12：00、14：00-17：00）

??郵箱：zfbzjubao@163.com

??舉報信件郵寄地址：廣州市豪賢路193號市住房保障辦汐止房屋貸款公室，郵編510030

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/08135943526659805463645.shtml

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嘉義房屋房屋二胎廈門廣東先動真格房地產土地增值稅清繳上日程

去年，央視報道稱萬科、華遠等40餘傢房企8年欠繳土地增值稅超3.8萬億元，這在當時引發瞭社會熱議。目前，土地增值稅的清繳工作也被各地放上議事日程，下半年房地產市場或掀起土地增值稅"清繳風暴"。

近日，《每日經濟新聞》記者瞭解到，廣東省地稅局制定出臺瞭《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》(以下簡稱《規程》)，就清算省內房企的土地增值稅提出詳細要求，文件已於7月1日正式實施。同時，廈門修訂版的土地增值稅清算辦法也將於今年9月實施。

廣州某地產公司副總裁表示，新《規程》的實施，將使廣東土地增值稅清算政策更加完善與規范，清算效率與進度有望提高，以往用於合理避稅的手段難以為繼。政策對大型房企而言影響相對有限，但那些缺乏良好財務規劃、依賴土地升值獲利的中小型房企，將面臨嚴重沖擊。

拖延清算難再續

廣東省地稅局有關負責人在接受當地媒體采訪時介紹，《規程》出臺的目的之一，就是要解決稅務機關和納稅人長期以來在土地增值稅清算工作中存在的程序不清、責任不明等執法風險和涉稅風險。

對於最為敏感的拖延清算難題，《規程》提出，隻要納稅人"已竣工驗收(備案)的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的"，或"取得清算項目最後一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的"，或"主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失，經縣以上地方稅務局局長批準的"，三者隻要符合其中一個條件，主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算。

一直以來，我國土地增值稅都存在征管不力的現象。按照此前執行的《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建築物為征稅對象，以增值額為稅基，並按照30%~60%的四級超率累進稅率進行征收。按理，如此高的累進稅率，土地增值稅理論上應該不會低。但實際上，2012年我國土地增值稅征收額隻有區區2719億元，不僅遠少於土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少於契稅的2874億元。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，土地增值稅的征收包括預征和清算。預征的部分可以嚴格執行，操作沒有難度。而清算的部分，根據以往的法規操作較難。一般情況下，主管稅務機關要等到房地產開發項目全部竣工，並完成銷售的85%以上才能進行清算，但由於房地產開發項目是滾動開發，從拿地、開發到竣工一般要2~3年，遇上銷售不利，就要等到項目取得銷售許可證滿三年後才能對之進行清算。由於認定較困難，會導致征收不力，許多土地增值稅的收繳也會不瞭瞭之。

上述地產公司副總裁表示，以往開發商會選擇自持部分比例的商業地產或住宅，使得項目未達到清算條件從而規避最後清算，"比如說一個項目自帶的商業部分超過瞭20%，就算住宅產品全部賣完，隻要開發商選擇持有這部分商用物業不賣，就達不到清算條件。

但如今《規程》明確規定剩餘的可售建築面積已經出租或自用的均要進行土地增值稅清算，這對於試圖通過自持物業規避清算的開發商將造成重大打擊。"

廈門加強增值稅清算

廈門地方稅務局近日也發佈瞭《廈門市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》征求意見稿，並將於今年9月實施。

征求意見稿較此前有所修訂，其中規定納稅人開發的房地產項目符合可清算條件且主管稅務機關下發清算通知書的，應當在收到清算通知書之日起90日內，到主管稅務機關辦理清算申報。此次廈門修訂的土地增值稅清算新辦法中，並不涉及稅率調整。

根據征求意見稿，已竣工驗收的房地產項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的等情況，可由稅務機關主動要求納稅人辦理清算申報。

中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文曾表示，土地增值稅政策1994年便設立，多農地變建地條件怎麼貸款比較會過件年過後，政策本身出瞭一些漏洞。土地增值稅實行預征清算制度，即納稅人在項目竣工結算前轉讓房產取得收入，如果因成本確定以及其他原因無法計算土地增值稅，可先預提預征，項目全部竣工後再進行清算。不過，在實際操作中，因清算過程涉及環節太多，不少項目存在未按時進行清算問題。

有業內人士表示，地方一直在等國傢稅務總局的執行細則，希望規范明確土地增值稅預征和清算環節的法規政策，但因遲遲未能出臺，各地醞釀根據當地情況出臺細則，以彌補土地增值稅征收執行中存在的政策缺口。

中小房企資金鏈承壓

當下房企的資金鏈已愈發緊繃，此時加大土地增值稅的清算力度，會否成為壓垮房企的最後一根稻草？

朱一鳴認為，對於開發商的潛在影響，土地增值稅預征比清算的影響更大。這是因為土地增值稅的預征時點在項目投資周期內，正是需要大量資金投入的時候，如果嚴格執行，會對企業的當期利潤和現金流構成相當大的沖擊。但清算環節主要發生在商品房交易環節，此時開發商正處於項目回款周期內，直接壓力不是特別大。

"即便以後嚴格征收，長期看對高周轉低毛利企業的影響有限。"朱一鳴認為，應付土地增值稅是各企業應交未交的稅額，同時已經計提並預繳，根據《國傢稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的清算條件，各企業已經計提瞭土地增值稅清算準備金，並對該部分土地增值稅清算準備金對所得稅的影響確認瞭遞延所得稅資產。從2012年企業應交土地增值稅的情況來看，部分企業應交土地增值稅較高，因此在未來的清算上將不存在問題。

上述地產公司副總裁也認為，對於大多數上市房企而言，由於擁有良好的財務規劃，已經通過合理的稅務安排將土地增值稅分攤到項目開發的每一個環節，清算環節的財務壓力並不大，加上這些公司已經作出足夠的計提，這次收緊對於主流房企的影響相當有限。

"此外，土地增值稅征收額度與地價成本有直接關系，不少中小型房企由於傾向於采用'低周轉、慢開發、高毛利'戰略，拿地較早地價成本較低，征收力度自然更強，如果沒有合理的財務規劃，一旦嚴格清算要麼項目虧損，要麼直接拖垮企業。"上述人士說。

但本次清算執行力度多大仍不得而知。朱一鳴坦言，土地增值稅處於尷尬境地--不能不征，否則就缺少瞭一個房地產調控的有效手段；但如果嚴格征收，勢必加重企業負擔，對行業發展不利，對房價抑制會起到適得其反的效果，因此地方政府的態度一直相當審慎。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-08/08092808939.shtml

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二三線城市相繼松綁限購後北京限購何去何從

8月13日晚，深圳市規劃和國土資源委官方微博稱，根據分類調控精神，深圳市將繼續實施限購政策，促進房地產市場平穩健康發展。 如有購房問題可咨詢400-606-6969

近兩個月來，在全國多個二三線城市相繼調整或取消限購政策後，一線城市限購何去何從成為業內外關心的話題。在北京之前表態不會輕易放松限購後，深圳此番明確表示繼續實施限購政策。不過，房地產業內並不乏呼籲一線城市限購放松的聲音。此前一度也有傳言稱北京將放松140平方米以上房源限購。

具體到北京，各方對限購放松的觀點如何？各有怎樣的理由？我們邀請瞭多位業內人士進行觀點PK。

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中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰

市場背景改變，政策也應調整

限購令是在房價快速上漲、投資投機性需求大量釋放的背景下出臺的。經過幾年的調控，市場背景已經完全變瞭，投資投機性需求被大量擠出，自住性需求占據絕對主導地位。房價也已經處於比較平穩的狀態，同時，自住商品房已經顯現出平抑房價的作用。在這樣的情況下，房地產限購政策就沒有必要瞭。或者說，現在已經可以探討限購退出，問題隻是怎樣退出。

首先，北京可以放開局部市場。類似，天津濱海新區放開限購，北京也可以先從通州等遠郊區縣放開。京津冀協同發展，通州處於橋頭堡的位置，本身需要吸引更多的人才。

其次，北京可以適當降低外地人買房的門檻，比如把5年的納稅、社保繳納期限縮短為1年。

再次，北京可以根據不同產品類型分類放開限購。到底是放開140平方米以上大戶型，還是放開中小戶型，這都可以探討，征求業內意見。

高策地產土融建融彰化埤頭土融建融服務機構董事長陶紅兵

放開高端支持低端

限購本身是一個行政性調控手段，和市場原則不相符。現在眾多城市在取消限購，北京限購退出也是遲早的事情。

北京放開限購，起碼可以先放開高端市場限購。一方面，高端市場和剛需買房沒有太直接的關系，政府重點關註的應是中低端市場。另一方面，政府放開高端市場限購，可獲取更多的土地出讓金。近期朝陽區孫河地塊流拍，就是因為高端市場持續限購限貸，影響瞭開發商的未來預期，最終導致地塊流拍。而放開高端市場限購後，政府既可以通過出讓優質地塊獲得出讓金，又可以在高端市場交易中獲得稅費收入，然後用這些資金支持中低收入購房群體。

從影響上看，開發商面臨的一個重要任務是去庫存。現在的市場情況，加上限貸等政策條件，也不支持限購放松後整體房價的反彈。

某房地產央企負責人

商品房"松綁"提高房企積極性

在限購的問題上，應該有差別地放松，純商品房就應該不再限購。從土地出讓開始，自住商品房就帶有某種保障的性質，保障的是中低收入人群居住的需要，而純商品住宅從地價等方面來說，實際上都給予瞭自住商品房補貼，無論是開發企業，還是純商品房購買人，其實都等於支付瞭這部分補貼，因此，不應限制這部分的購買需求。對於開發企業來說，在自住商品房上已經犧牲瞭很多利潤，政府也應通過解除純商品房限購來支持開發企業的積極性。

同時，建議放開二手房限購。相對於新房市場，二手房市場是一個更為開放的市場，沒必要通過限購政策來調節。如果條件成熟，政府更應該通過增加持有環節成本，推動二手房市場的更多放量來調節市場價格。

挺"限派"

中國房地產業協會名譽副會長朱中一

外地人易推高北京房價

我個人有一個觀點是繼續實施分類調控，落實地方政府穩定房地產市場的責任。在政府強調要充分發揮市場作用的機制下，我認為一些明顯供大於求的二三線城市可以調整限購，這一類是有"明顯供大於求"前提的。但是作為一線城市的北京不同，在大原則上，我不主張北京放開限購。

首先，北京的限購涉及一個大問題，就是控制特大城市人口規模。因為北京的公共服務能力強，吸引力強，外來人口就很多。放開限購不利於控制特大城市人口規模。

其次，從前幾年的實際情況看，北京房價上漲很快，很大程度是因為外來人口買房。有的階段，北京40%左右的房子都是外地人買的。大傢都來北京買房，造成北京房地產市場供求關系失衡，進而推高瞭房價。類似山西煤老板、南方的炒房團，外地有錢人很容易推高北京房價。這是前幾年確實發生的事情。

北京房地產業協會秘書長陳志

投資預期高長效機制未建立

限購是否退出，需要具體分析，目前北京不具備限購放開的條件。

應該承認，北京房地產投資預期還是很高的。大量城市資源的投入，市政基礎設施的改善，這都帶來物業升值的預期。因為這種升值預期的存在，放開限購，可能吸引大量投資性需求進入。

更為重要的是，限購退出需要制度性改革的推進，需要長效機制的建立。包括抑制投資投機性需求，也需要長效機制。房地產的問題並不僅僅是房子的問題，背後有經濟和區域發展不平衡，產業結構不平衡，財稅體制有待完善等許多問題。此前房價的高漲，房地產投資性需求多，也正是因為各種不平衡反映到房地產上的結果。目前，在解決這些問題方面，還沒有看到更實質的東西。隻有各種制度性改革加快推進，才會有限購退出時機的成熟。

珠江投資華北公司副總經理趙津

放開不利於北京產業結構調整

北京樓市的需求有很多和外地不一樣的地方，潛在的外來需求太多。不建議放開限購，還有一方面是考慮到北京大的產業結構調整。

7月底，北京發佈瞭一個新增產業的禁止和限制目錄，以嚴控不符合首都城市戰略定位的新增產業，為"高精尖"產業騰出空間。包括一些制造、建築、酒店、餐飲在核心城區都有限制或禁止性規定。

北京出臺這樣的規定，就是從更長遠的角度規劃產業發展。產業結構的調整必然影響人口結構的調整。而如果放開限購，人口不加限制地進入北京，這和北京產業調整的目標就會發生矛盾。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-08-15/08122866411.shtml

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人民幣未來兩年或貶值10% 央行調控陷兩難

人民幣貶值壓力加大央行調控陷兩難

降準或意味著此前"信貸政策正常化"的努力前功盡棄

編者按/人民幣匯率在2月末突然暴跌之後，人民銀行在3月17日正式擴大人民幣匯率波幅至2%，進一步推進匯改。這是央行[微博]主動調節還是資本暗潮湧動的結果？人民幣貶值會給中國經濟帶來什麼後果？央行在邁向建立市場化匯率機制的關鍵步驟之後下一步做什麼？中國企業面臨怎樣的風險或機會？

2月以來，人民幣匯率的連續下跌一直被外界解讀為監管層有意推動，但央行3月18日公佈的外匯占款數據顯示，這似乎更多是市場行為。人民幣貶值、熱錢外流、經濟增速下滑，開始有研究者認為管理層將降低存款準備金率，但同時也有經濟學傢認為，降準意味著此前"信貸政策正常化"的努力將前功盡棄。

未來兩年人民幣將貶值10%？

從今年2月中旬開始，人民幣開始瞭一波快速下調，3月初曾一度掉頭向上，最近一周則又迎來快速下挫。3月19日，人民幣兌美元即期匯率盤中跌破6.20元，再創下近11個月以來新低。而這波從2月開始的下跌，已讓人民幣兌美元即期匯率貶值近2%。

對於此次貶值，市場一度判斷為央行有意推動，因為從3月15日開始人民幣兌美元波動幅度將擴大至2%，央行需要引導匯率市場人民幣單邊上漲的預期。而今年2月的下跌也使得人民幣從最具吸引力的新興市場套利貨幣之一變成最不具吸引力之一(彭博數據)。

對此，商務部新聞發言人沈丹陽在3月18日的新聞發佈會上表示，近期人民幣匯率波動更多體現瞭市場作用。統計數據顯示，2月中國出口總值1140.94億美元，同比下跌18.1%；而進口總值則為1370.82億美元，同比增長10.1%；貿易逆差達229.89億美元，這是近兩年以來的最大逆差。

外貿數據不如人意，其他數據也在顯示今年頭兩月經濟開始放緩。今年1~2月，規模以上工業增加值同比實際增長8.6%，這是自去年7月份以來，增速首度跌破9%；同期全國社會消費品零售總額11.8%的名義增長，創下瞭2013年以來的新低。有經濟學者認為，"反腐、反浪費、限制房地產投資"等一系列的政策引導，讓消費數據集體放緩。

另一方面，全國固定資產投資名義同比增長17.9%，這也是2013年以來的新低。出口、消費、投資"三駕馬車"的數據均不如意。

而2月對實體經濟增長有預測意義的PPI也是同比環比均有所下降，這是2012年3月以來連續下降的24個月，而且還沒有看到止跌可能。這顯示市場對工業生產資料的需求依然在下跌，而大宗商品不得不降價出售，實體經濟收縮速度還在加快。

經濟放緩、人民幣貶值隨之而來的則是熱錢外流。央行3月18日公佈的數據顯示，2月份我國金融機構外匯占款新增1282億元，創近5個月的新低，較1月環比大幅下滑3091.2億元。從去年10月以來，我國外匯占款一直持續在高位，過去四個月中有三個月，外匯新增量都在4000億元以上。

但2月人民幣的貶值，使得跨境資金流入減少。對此，大和資本市場近日發佈研究報告稱，隨著美聯儲縮減量化寬松，加上信貸風險上升，未來將引發大批資金從中國出逃，從現在起到明年年底，人民幣將貶值10%。

降準釋放流動性？

但沈丹陽認為，FDI(外商直接投資)的數據顯示，外國投資者對中國依然非常有信心。而一些經濟學傢也認為熱錢流出與投資中國並非同一概念，後者更能反映投資者的長期策略。盡管2月的FDI有所回落，但今年1~2月該數據依然同比增長10.44%，達193.1億美元。

興業銀行首席經濟學傢魯政委表示，此次人民幣匯率貶值更明顯的作用，體現在打擊熱錢之上，有限的貶值幅度對實體部門的影響並不大。但在境外資本市場，一些外債額度較高的行業率先下挫。其中，內房股下跌最為明顯，向來以穩健著稱的中海外及華潤置地不斷下挫。

分析人士認為，香港上市的內地房地產企業前些年大多借入大量的美元債，利率通常在8%~10%左右，在人民幣升值階段，部分利率與匯率抵消。但一旦人民幣出現貶值潮，利率會與匯率疊加。數據顯示，僅去年第四季度，內地房地產企業就在香港發行瞭超平鎮二胎房貸過80億美元的債券，部分中小地產商的票據利率在10%以上，例如五洲國際的票面利率高達13.75%。近兩月人民幣貶值2%，意味著這些開發商的負債成本也會相應增加。

但也有投資者認為，現在中國經濟下降程度已經接近管理層的底線，為瞭刺激經濟，央行也許會通過降低存款準備金率來釋放流動性。屆時對流動性甚為敏感的中國樓市又會迎來另一波上漲機會。

法興銀行最近的研究報告稱，中國1~2月的經濟數據都遠低於預期，這證實瞭在進入2014年後，中國經濟增長急速惡化，數據可能超出新一屆政府此前制定的容忍程度，央行可能借此調低存款準備金率。

國務院總理李克強在兩會上回答經濟最低增速問題時，曾表示："我們既然說GDP增長的預期目標是7.5%左右，就是有彈性的，高一點，低一點，我們是有容忍度的。至於可以接受的下限是什麼，那就是GDP必須保證比較充分的就業，使居民收入有增長。我們不片面追求GDP，但是我們還是需要貼近老百姓的GDP，提高質量效益、節能環保的GDP。"

法興銀行預計今年一季度GDP增長將低於7.5%，可能隻稍微高於7%。這將會觸及新一屆領導人的底線，因此可能短期內存款準備金率會降低50個基點。

降準可能前功盡棄

中金公司首席經濟學傢彭文生也認為，隨著經濟增速低於政府目標的壓力顯現，政策放松壓力加大，但力度與節奏不確定。彭文生認為除非經濟增速進一步大幅下滑，房地產泡沫明顯抑制，央行降低存款準備金率的概率不大。

其中最重要的理由是，降準對經濟的刺激作用也許已經十分有限。通常意義上，降準會釋放銀行的流動性，繼而降低利率推動實體投資。上一波降準周期在2011年12月至2012年5月，首次降準時，當時反應利率水平的利率中樞R007(2.480, 0.00, 0.00%)在4%左右，降準後快速下行至3%，在周期的末端一度降至2.5%。

但目前國內的R007低於3%，根據3月18日的數據顯示僅為2.66。而2月人民幣貸款增加瞭6445億元，同比多增245億元，這顯示流動性依然寬松。但同期的經濟數據並不如意，除上述數據外，2月用電量也出現瞭5月份以來的新低，觀音建地貸款國際投行紛紛調低中國今年的增長預期。顯示經濟增長緩慢與貨幣寬松與否相關性減弱，此時降準對經濟的刺激作用似乎有限。高盛中國首席投資策略師哈繼銘更表示，如果此時放松貨幣政策，比如下調存款準備金率，有可能引發人民幣更快貶值。摩根大通首席中國經濟學傢朱海斌也認為，降準和信貸擴張可能無助於刺激經濟，反倒會使結構性失衡進一步惡化。而且此前央行一直千方百計使信貸政策正常化，也就是所謂的"信貸寬松退出"行動。一旦降準開始，忙活瞭一年的正常化行動將前功盡棄。因此他也判斷降準的可能性很小。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-22/09292656879.shtml

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公租房是否可以獨挑保障性住房大梁

近日，河南省鄭州市宣佈正式實施"三房合一"，即全面停止新建廉租房、經濟適用房(簡稱經適房)，新建保障房統稱為公租房；河南全省將在明年年底全部取消經適房。而此前，已有江西等多個省市決定或醞釀停止新建經適房和限價房......2012年，國土資源部、住房和城鄉建設部、財政部、國傢稅務總局曾出臺瞭一系列土地、財政資金支持和稅收優惠政策來支持公租房的發展，而就目前的趨勢來看，2013年全國范圍的公租房建設比例將會繼續擴大。原住建部政策研究中心副主任王玨林表示，經適房、兩限房的出現和存在都有其歷史原因，在長期探索中，政府認為租賃式住房是更合適的住房保障供給方式。這是否意味著公租房將會逐漸取代其他種類的保障房？"三房合一"後的公租房又能否使保障性住房體系更完善呢？

正方觀點："三房合一"對市場發展有利，更能保障大多數困難傢庭的住房需求

網友"yang37322@gmail."：支持更多的公租房，讓更多的年輕人有房住，而不是過早地加入到剛需購房者中推高房價。

網友"南南小怪"：

公租房的產權歸國傢所有，使用者完全根據相關條件申請，這樣避免瞭個人投機行為，能有效地抑制非低保戶霸占房源的現象。真正做到房子有效地被應該使用的人所用。

網友"沙灘上的小海螺"：三房合一順應歷史潮流，更能保障大多數困難傢庭的住房需求，在中國目前的形勢下，三種形式統一為合租房還是很好的，目前有很多經濟適用房都通過內部消化的形式被一些並不符合要求的人占用購買，而真正有需求的人卻被拒之門外。三房合一能夠比較好地杜絕這種情況。

反方觀點："三房合一"存在"一刀切"現象還是區別性保障住房種類更為完善

網友"鍋鏟愛炒面"：

中國這麼大，不可能一種方法就可以在整個中國實行，還是要針對具體的情況與問題做出有效解決方案，三房合一隻是一個新的嘗試，需要更多的辦法來共同解決住房問題。

網友"狄仁傑通天帝國"：這麼做太片面瞭。有些人買不起高房價的房子，但是因為經適房的出現，有瞭希望。畢竟公租房沒有產權，雖然可以持續租用，但是對於那種低收入的剛需購房者，有自己的房子才是目的。即使目前他們因為公租房有瞭甜頭，但是早晚還是得面對高房價，因為租房子和買房子有本質的區別。三房合一，讓這些低收入人的購房夢破滅瞭。

中立觀點："三房合一"是否更完善還是應該根據各城市不同情況來定

網友"blueskyer"：

問題都有兩面性，三房合一我覺得還是得具體問題具體分析。不同城市房地產市場發展不同，規模不同，存在的問題不同。一味的三房合一或者三房獨立，都不一定適用所有城市。發展水平好的，較富裕的城市，資金都聚集在有錢人手裡，那裡的房地產市場也是有錢人炒房的發源地，這樣的城市就必須要三房合一，遏制炒房投資行為；而落後的城市，高房價隻是個別項目，這樣的地方沒必要三房合一，還要保證不同層面購房者的需求。

網友"搜狐超超"：整合負債資訊網二胎年息

城市與城市的狀況還是不一樣的，能不能實行三房合一還是要有針對性的判斷，所有城市都統一更換為合租房部門滿足不同城市不同人群的需求，這樣 "一刀切"，不太合理。

記者感言

期待公租房早日讓"天下寒士"盡歡顏

經適房、廉租房都是社會發展到一定時期的一種產物，他們其中的任何一種都隻是針對某一部分特定的低收入人群，而非全覆蓋。它們的存在都在滿足瞭部分低收入人群住房需要的同時遺留瞭很多問題，諸如滋生腐敗、資質審查以及操作難、真正需要的人負擔不起等等。在長期探索後，政府認為租賃式住房是更合適的住房保障供給方式，於是，決定將"三房合一"為公租房。公租房是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品，是由政府或公共機構所有，用低於市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。其覆蓋真正的窮苦百姓的范圍較經適房、限價房、廉租房更為廣泛。不過，也正如原住建部政策研究中心副主任王玨林所言，"合並和取消保障房的品種，仍然需要時間和過程。 "我們期待公租房能夠早日讓天下真正的"寒士"盡歡顏。

記者邊琦

新聞來源http://dl.house.sina新北三峽建地貸款.com.cn/news/2013-03-28/07371998484.shtml

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土建融台中龍井土建融專傢本輪房地產調整不會少於5年救市松綁都沒用

日前，在北大房地產總裁班講學，討論最多的話題之一是這一輪房地產調整的周期有多長？房價下跌會持續到什麼時候？有趣的是，來自全國各地的開發商們對"房價跌幅多少"分歧比較大，但對於調整時間卻似乎都比較樂觀，最長也就看到兩年半左右。其主要依據是前兩輪的調整，一次一年半，一次也不超過兩年，且跌幅總體上都不超過15%。這種預判使開發商們雖露愁容，卻也還從容篤定。甚至不少學員摩拳擦掌，躍躍欲試準備拿地。

筆者對此深不以為然。

首先，這一次的房地產調整與前兩次的性質完全不相同。無論是2008年至2009年的調整，還是2011年至2012年的調整，從年度的時段上看，無論是北京等一線城市還是三四線城市，全國當年的房價都是上漲的，隻是漲幅大小的區別。多數城市房價都呈現先抑後揚態勢，即使年初下跌10%~15%，下半年也迅即拉回，且重拾升勢，導致這兩次所謂調整的主導因素都是政府政策打壓。所以，前兩次的房價下跌、房地產調整應該看作是"假摔"。

這次大不同。在政策沒有任何新的打壓的情況下，房地產自身開始調整，房價從滯漲開始全國性回落，成交不分東西南北，一線四線城市的成交量都大幅萎縮。因此，可以說"真摔"真的來瞭。這是自1998年福利分房結束、房地產大牛市元年開啟至今第一個真正意義上的大調整。而這種調整可以對比的是中外房地產類似的情況，可以借鑒的是其他經濟調整的現象。

這一輪房地產調整與房價下跌最具可比性的是日本房地產泡沫破滅以及香港亞洲金融風暴樓市暴跌，都是房價上漲多年後加速暴漲，都是經濟不景的背景，都是房地產在經濟中所占比重過大等之後出現房地產泡沫破滅。從周期階段上看，都經歷瞭"房價滯漲--成交萎縮--房價暴跌--持續低迷--房企破產--業主抗議--緩慢復蘇"等過程。當然，表現形態有差異，比如日本房價走平三年後暴跌，而香港房價半年左右就暴跌；又比如業主抗議，日本較平緩，而香港出現50萬人上街遊行。

不管表現形式如何，這個周期都不是一兩年能走完的。日本的周期走瞭10年；香港樓市從1997年算起至2005年復蘇也有9個年頭。跌幅最大時房價跌去65%。回觀這一輪中國房地產的大調整，雖然最新的統計顯示全國百城房價終於環比下跌，但隻有一個點左右，真正必然要到苗栗房貸二胎年息來的暴跌尚未來臨。什麼時候開始暴跌呢？像香港那樣半年？像日本那樣三年？誰也說不準。不過，從上課的幾十位開發商所談到的成交慘淡的普遍情況看，這個時間應該為期不久瞭。從1998年開始上漲的中國房價，漲瞭十五、六年瞭，像日本、中國香港那樣調整十年八年也不奇怪。中國經濟由於城市化、結構調整見效快等，調整時間或許短一些，情況比香港、日本要好一些，但經濟運行自有它的規律。筆者料定，此輪調整時間不會少於5年。此外，還可以參照的是股市和黃金：上證從2007年的6200點下跌，至今8個年頭；黃金下跌3個年頭在下跌通道之中，其中黃金從形態看跌5個年頭以上無懸念。最有說服力的是它們都經歷瞭所謂"斷頭鍘刀"式的暴跌過程！

學員有兩種典型的僥幸心理自我安慰：一是政府會救市。本屆政府是"市場起決定性資源配置"論者，所以別指望政府會輕易出手；退一步來說，限購取消、政府救市，短期自然有用。但別忘記：當年限購擋不住房價上漲，取消限購怎麼能擋住房價下行呢？

有的學員強調他所在的城市特殊，或能逃過一劫。筆者送瞭他一句成語：覆巢之下，焉有完卵。

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2014樓市進入下半場北城學位房團購驚現總價38萬封頂

新浪樂居訊(編輯耳為)時光荏苒，似乎在眨眼間2014年上半年已經結束。對於長沙樓市而言，業已進入下半場。而"北城學位房團購38萬封頂"這一勁爆消息無疑給剛剛進入下半場的長沙樓市投下一枚"炸彈"。

近日，高考、中考這兩大話題的熱度無疑隨著長沙天氣一起火熱起來，對於考生傢長而言，可謂是為瞭自己孩子操碎瞭心。在此時機，學位房的價值愈加凸顯起來。為瞭孩子能就近接受更好地教育，也為瞭孩子不輸在教育的起跑線上，傢長不惜花費重金購置屬於教育質量好的學區房、學位房。

值得註意的是，目前新浪樂居正聯手北城學位房中鐵依雲郡舉辦團購活動，享受5000抵30000的優惠，購房還擁有5萬元的政府補貼，更有15套特惠房源總價38萬元封頂。（點擊進入團購詳情頁面）

據瞭解，中鐵依雲郡是別墅項目中鐵水映加州內的高層產品，享北城區三山兩湖一島的優美環境，還有水映加州墅區內山、湖、溪、谷、林全資源景觀。居於青竹湖高端別墅區內，出入鄰裡皆高素質人群，聚集著來自湖南各界的骨幹精英、高知分子等。建築沿用南加州建築風格，78-130㎡百變戶型，戶型周正，南北通透，現每個高層產品自帶一個青竹湖湘一外國語學校學位。

值得註意的是，青竹湖湘一外國語學校秉承長沙市一中深厚的文化底蘊，師資隊伍一流。教學成績突出，初中升高中6A升學率連續六年第一。遠離吵鬧市區的浮華紛擾，是適宜學生身心健康成長的理想環境。20多個興趣課堂，全國陽光足球基地，全英語語境練習氛圍，與國際素質接軌，讓孩子贏得更精彩未來。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/19444286093.shtml

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2月天津市區樓盤優惠驟減春節樓市打折力度休眠

春節臨近，樓市進入"休息時間"。據統計，2月本市打折優惠樓盤共327個，較1月352個優惠樓盤數量明顯減少，環比下跌7.1%。從各區來看，市內六區2月打折樓盤53個，與1月優惠樓盤數量相比減少7個，環比下跌11.67%，跌幅居首。遠郊區縣與濱海新區打折優惠樓盤數也分別減少11個、9個，位列2月天津優惠樓盤各區優惠環比下跌榜的第二、三名，環比分別下跌瞭10.19%、7.48%。與其他地區優惠環比下跌的趨勢不同，環城四區優惠樓盤數量小幅上漲1.3%。

在首都師范大學教授郭海燕看來，春節期間很多開發商已完成上年度銷售業績，一半不會出現"以價換量"的推盤心態，而是"保價縮量"，以備春節過後集中發力。除優惠樓盤數量驟減外，各大項目在優惠力度方面也將縮水，購房者不妨春節期間"隻看不買"，待"小陽春"樓市掀起"價格戰"後再出手。

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-27/09252595261.shtml

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升平片區107套安置房源近百租戶不買單

《安置房大縮水升平片區拆遷戶怒瞭》追蹤

背景：禪城區升平片區直管公房內的住戶3年前拆遷時，拆遷辦承諾置換的新房隻會大不會小，但住戶投訴稱新房面積嚴重縮水。

禪城區房管部門與原升平片區的部分承租戶之間，再次展開新一輪博弈。政府部門近日提供瞭107套房源，其中包括30套新房，最大面積有113平方米。但承租戶依舊拒絕，堅持要求政府“按合同辦事”。

107套房最大面積113平方米

禪城區國土城建和水務局10日召集近百名承租戶召開情況說明會，並在現場展示提供瞭107套閑置公房房源。房源包括30套新房，其中絲綢大街7套、港口路3號22套，金沙街1套，這些承租房戶型面積均超過74平方米，最大一套房子面積為113平方米;5棟待重新裝修的舊房，位於文沙路、富民路、升平路等原升平片區，面積大小不一，原為待拆建築，後政策調整後不再拆除;部分新房，位於華新路8號，即政府安排的原承租戶的安置房，面積較原承租戶住房小一些。

對3種房源都有選擇權的承租戶，條件為原承租房面積較大、人口較多、按期簽訂合同的承租戶;隻有對後兩種房源擁有選擇權的承租戶，條件設定為原房屋面積較小、傢庭人口較少;最後，剩餘的承租戶，隻能在華新路8號內選房。

國土局下周一登記原承租人意向二胎貸款率利任何問題免費諮詢

假扣押二胎年息借貸增貸轉貸當日現場，近百名承租戶無一人簽名登記抽簽。一李姓承租戶表示自己居住的承租房系單位建設，樓齡十多年。“現在讓我搬到樓齡30多年的舊樓，都是沒人住的危房，這樣的改善生活環境，我不願接受”。唯一有登記意向的李女士卻未登記成功。“我原來房屋的室內面積是59.4平方，但建築面積肯定超過60平方瞭。它設置的選房資格中，60平方是個坎，他說我差0 .6平方，不讓我登記”。

對此，城區國土城建和水務局常務副局長劉志誠表示，5棟舊樓不存在質量問題。對於“百戶開會隻有1人登記”的說法，劉志誠表示，12月10日當天政府根本未讓原承租人進行登記，“估計要下周一才組織承租人登記選房意向。”他表示，接下來，政府還會繼續騰挪，爭取多騰出一些公房供原承租人選擇。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/08455948970679876767566.shtml

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2013中國房地產上市公司TOP10研究

由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三傢研究機構共同組成的"中國房地產TOP10研究組"，自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行瞭十一年，其研究成果引起瞭社會各界特別是機構投資者的廣泛關註，中國房地產上市公司TOP10研究的相關成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。

在"穩中求進"總體基調與"穩健"貨幣政策的雙重影響下，中國房地產市場整體表現好於預期。受益於房地產市場逐步復蘇，房地產行業也成為資本市場的明星板塊。其中，優秀房地產上市公司準確把握市場形勢，主動進行銷售、投資策略的適時調整，憑借其強勁的綜合實力和穩健的經營舉措，獲得業績突破，彰顯瞭投資價值。在2013中國房地產上市公司研究中，中國房地產TOP10研究組在總結歷年研究經驗的基礎上，進一步完善瞭研究方法和指標體系，本著"客觀、公正、準確、全面"的原則，發掘成長質量佳、投資價值潛力大的優秀房地產上市公司，探索不同市場環境下房地產上市公司的經濟增長方式，為投資者提供科學全面的投資參考依據。

>>【報名點擊】6月29日京秦唐三地聯動北京大型看房團！

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/13292228889.shtml

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各家銀行二胎房貸利率任何問題免費諮詢八傢險企百億資金投地產

大量險資正逐步從過去舉著"自用"大旗，以購置大面積辦公物業等方式染指房地產的行為，轉向到直接加大押寶對房地產的投資力度。險企對投資性房地產投資規模飆升。八傢險企百億資金投地產保險公司投資不動產主要是進行商業地產投資，有的險企設立瞭控股或參股的地產子公司，也有部分險企選擇與地產商合作，共同開發商業地產。

一方是擁有大量閑置資金的保險公司，一方是"求錢若渴"的房地產企業，這對曾被喻為"天配"的雙方終於在新《保險法》的牽線搭橋下捅破瞭那層窗戶紙。大量險資正逐步從過去舉著"自用"大旗，以房屋2胎利息怎麼算怎麼貸款比較會過件購置大面積辦公物業等方式染指房地產的行為，轉向到直接加大押寶對房地產的投資力度。

自去年以來，無論是壽險公司還是產險公司，都積極佈局房地產市場，一年來險企對投資性房地產投資規模飆升，據不完全統計，8傢險企投資性地產一年增128億元，同時租金也跟著大漲。

"實際上，很多保險公司早就通過各種渠道涉足瞭不動產投資，隻不過先前雙方是'暗渡陳倉'，但是房地產業確實是整個保險行業的一個關鍵選擇，去年保險業的投資收益普遍不高，平均在3%~4%，但今年得益於保監會在去年制定的各種投資新政，對保險資金大量松綁有利於險企的利潤改善，而未來房地產仍是險資眼中的一塊兒'唐僧肉'。"一傢壽險公司的主要負責人向記者表示。

不斷升溫

保險資金從1998年開始拓寬投資渠道，在長達十多年的征途中，有兩個領域投資渠道的拓寬堪稱萬眾矚目，一是2005年掀起狂瀾的險資直接投資股市，二是2009年揭開面紗的不動產(焦點是房地產)投資問題。2009年10月1日，新《保險法》正式實施，其中新增條款"投資不動產"，為保險與地產的"天配"提供瞭法律庇護。在新法的保駕護航下，保險公司大張旗鼓地拉開瞭投資房地產的帷幕。

中國房地產報記者查閱中國保監會發佈的"2013年1~10月保險統計數據報告"顯示，保險資金總資產79862.89億元，較年初增長8.59%。運用餘額73681.47億元，較年初增長7.5%，其中銀行存款21783.49億元，占比29.56%；債券32775.64億元，占比44.48%；股票和證券投資基金7528.12億元，占比10.22%；其他投資11594.22億元，占比15.74%。

此前，戴德梁行就發佈研究報告指出，數十年來，中國保險公司總資產規模的年增率一直在30.9%左右。如果資產還以這樣的步伐增長下去，2020年之前，中國保險公司的總資產將達到2.62萬億美元。如果從這些資產中拿出5%投資房地產，中國保險業的地產總投資將增至約1310億美元。

"從我們監測的情況來看，保險公司投資不動產主要是進行商業地產投資，有的險企設立瞭控股或參股的地產子公司，也有部分險企選擇與地產商合作，共同開發商業地產。"某證券研究機構保險業高級分析師說。

從各傢披露的年報信息顯示，新華保險投資性房地產額從年初的4.51億元增至年末的16.35億元；太平人壽增加投資性房地產約3億元；合眾人壽投資性房地產額由23億元增至55億元；華夏人壽房地產投資額增加3.2億元；生命人壽投資性房地產由36億元增至年末的103.2億元；國華人壽投資性房地產由0.5億元增至10.4億元；幸福人壽投資性房地產額2012年新增為9036萬元；民生人壽投資性房地產由年初的3.0098億元增至年末3.12億元。

中商情報網產業研究院研究員黃晴雲認為，險企投資房地產熱情高漲緣於政策開閘使得保險資金投資不動產得以扶正。另一方面商業地產能帶來穩定現金流收益，可以滿足保險資金長期穩定投資的需求，未來險企與商業地產公司合作開發房地產項目是大趨勢。今年險企更是高調出海，在海外投資房地產，主要是《保險資金境外投資管理暫行辦法》的公佈，讓險企看到瞭海外投資的前景。

商業、養老受青睞

當2009年平安信托為金地集團募資16億元，中國人壽以58億港元成為遠洋地產第二大股東打開險資進軍地產前哨戰後，各大險企紛紛下註房地產市場。今年以來，各大保險公司買樓、買地、出海亦相當大手筆。

7月18日，中國太平通過旗下太平人壽、太平財險及深圳太平投資，以2.41億元聯合競買瞭蘇州一宗商務金融用地；同時，太平人壽又以15.98億元買入位於北京CBD核心地段的京匯大廈全部權益。

8月，太平人壽又以交易總價款約35.85億元購置金融街廣安中心B地塊4號樓地上建築面積約為7萬平方米的寫字樓。

與此同時，7月份中國平安集團花費2.6億英鎊(約為人民幣24億元)從德國賣傢手中購得倫敦勞合社大樓，價格較之前CommerzReal在2005年以2.31億英鎊的購買價格，溢價2900萬英鎊，這是至今較為大型的險企進軍海外的投資。

前述壽險公司主要負責人告訴記者："商業物業是保險公司最為關註的房地產形態，首先商業物業針對企業等機構客戶，一般體量規模較大，此外，與住宅市場不同，商業物業回報率較為穩定，年收益率在7%~8%之間，再加上回報的周期長，符合保險資金作為機構投資者的口味。"

"就各種投資方式比較而言，與商業地產公司合作是未來的大趨勢，但今年比較受青睞的是開發養老項目。"黃晴雲認為，保險業投資開發養老項目可以與自己的本行相結合，通過房產推銷自身的產品，又通過產品的銷售推動地產的利用，實現雙收益。並且保險業投資開發養老項目是一種民間資本投資，在法律允許的范圍內可以獲得政策上的支持。

據悉，作為行業內第一個"吃螃蟹"的企業，泰康人壽設立瞭第一個養老實體泰康之傢投資有限公司，並在2012年斥資40億元拿下北京昌平的2000畝地塊，正式開始瞭高端養老社區的運作，並在上海等其他城市落子佈局。平安集團也計劃投資170億在浙江桐鄉市啟動養老社區戰略。

業內人士指出，各大險企相繼進軍養老地產，它們瞄準的不是賣房子的收益，而是日益臨近的老齡化時代帶來的養老服務業的大好"錢景"。中長期投資性質的保險資金進入商業地、養老地產，在一定程度上也為房產市場的繁榮貢獻瞭力量。

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國土部門公務員變身土地推銷員

本報記者董映頡北京報道

6月中旬，國傢審計署公佈對地方債務的審計結果，"地方政府的償債能力"再度成為各屆的關註焦點。隨著地方的債務壓力日益沉重，土地收入仍是大多數地方政府眼中的"救命稻草"。據《華夏時報》記者瞭解到，由於近期土地市場升溫，部分城市的國土部門工作人員變身"土地推銷員"。

土地出讓"攻堅戰"

"現在一個月要成交多少幅地塊，我們身上都是背著任務的。"當李立(化名)接到記者的電話時，他剛從外面回來。這位東部某省會城市國土局工作人員對記者說，"最近土地市場的情況確實比年初要好很多，一部分地塊要趕在7月份推出，我們現在都在忙這件事。"

對於李立來說，這一波土地出讓是一場意義重大的"攻堅戰"。"市裡指示，土地出讓工作要把握機會，並希望我們的工作能更積極一點。"李立表示，二胎融資事業怎麼貸款比較會過件按照計劃，7月份他所在的城市將供應11幅地塊，比去年同期增加瞭近一倍。

"任務艱巨，有部分地塊的條件不是太好，我還得出去找買傢。"李立的言語間有些無奈，他告訴記者，"最近組織瞭兩次土地推介會，但效果不是特別理想，現在的主要工作是聯系開發商，推銷土地。"

用李立的話來說，最近一些熱點城市土地市場升溫，讓他所在的這個城市的市領導"有點眼熱"。

"按照市裡的計劃，今年全年的土地收入應該不少於300億元，現在完成瞭不到一半，"李立告訴記者，"所以市裡現在盯我們盯得很緊。"

李立告訴記者，為瞭完成今年的"推地"任務，他們已經使出"渾身解數"，本該在下半年供應的優質地塊出讓時間已經被提前，計劃在7月份出讓的地塊底價在原有底價的基礎上都上浮瞭10%-15%。

"實際上，我們對出讓地塊設定的底價一般會比成本價高出15%-25%左右，也就是說，即便地塊最終以底價成交，政府部門也會有15%-25%的收益，"李立告訴記者，"但對於市裡來說，這些也是遠遠不夠的，現在地方財政資金緊張是各地的通病。"

近期在各地的土地市場頻頻傳出曾經暫停交易的地塊加價出讓，如上海青浦區3幅地塊掛牌起始價一年內上漲瞭30億元、北京花鄉夏傢胡同地塊加價4900萬元出讓、南京浦口新城兩幅地塊起拍價上漲超過四成。

"從各地出現的提高土地出讓起拍價就可以看出地方財政資金的窘迫，這種做法已經是各地土地部門通行的做法。"李立告訴記者。

地方債務壓頂

正如李立所說，地方財政資金緊張成瞭通病，地方政府的賣地壓力有增無減，土地收入仍是地方政府的搖錢樹。

國傢審計署公佈的最新數據顯示，2012年底，共有4個省、17個省會城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務餘額為7746.97億元，占這些地區債務餘額的54.64%。而上述地區2012年土地出讓收入比2010年減少135.08億元，降低2.83%，扣除成本性支出和按國傢規定提取的各項收入後，可支配土地出讓收入減少179.56億元，降低8.82%。

值得關註的是，由於土地出讓收入增幅下降，償債壓力加大。2012年，4個省本級、17個省會城市本級以土地出讓收入為償債來源的債務需償還本息2315.73億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍，呈現資不抵債的局面。

事實上，地方政府的還債壓力，已經真實地反映在各地年初的預算報告中。

李立所在的省年初預算草案報告中指出，財政部代理發行地方政府債券和其他一些政府性債務陸續進入償還高峰期，各級政府償債壓力較大。此外，某省的預算草案則直接點出，"償債壓力很大，一些地方政府投融資平臺公司運行存在隱患，財政潛在風險不容忽視。"

公開信息顯示，在2013年各地的財政預算中，國有土地收入預算為3.3萬億元，而2013年各地方政府要償還的各種債務，保守估計將接近2萬億元，約占全年財政預算收入的近兩成，是土地出讓收入預算的一半多。

盡管如此，在國內經濟增長放緩的背景下，債務高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入來緩解壓力。

"現在我們的地方財政預算中，收入支出結構基本上是固定的。"李立所在城市的財政部門負責人告訴記者，每年當地政府的本級收入隻能負擔政府人員費用、辦公支出等基本項目，"想要發展城市經濟，現在我們隻能依賴中央劃撥、超收收入、土地出讓金，而發的地方債大部分仍然要靠土地出讓金來還。"

中國土地勘測規劃院副總工鄒曉雲認為，土地已成為地方政府投融資的重要工具和手段，政府通過土地出讓和抵押等環節，可以擴房屋借貸利率大城市建設規模。"哪怕這塊土地出讓不掙錢，政府也可以通過土地出讓讓企業和資本進入，進而帶動區域發展。"

"現在國土部對土地出讓的溢價率控制得比較嚴，因為土地收入明顯下降，地方的政府部門現在做的最多的是地方融資平臺，"國務院發展研究中心一位負責人告訴記者，"但地方融資平臺需要較為漫長和繁冗的審批過程，對於要求在短期內出政績的地方政府而言，無疑是無法滿足其需要的。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-22/08042259506.shtml

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2月70城房價僅溫州同比下降上海漲幅18.7%最高

2014年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況

一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況(詳見附表2)

(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，持平的城市有9個，上漲的城市有57個。環比價格變動中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.2%。

(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。2月份，同比價格變動中，最高漲幅為18.7%，最低為下降4.1%。

二、二手住宅價格變動情況

(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有15個，持平的城市有9個，上漲的城市有46個。環比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降0.9%。

(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。2月份，同比價格變動中，最高漲幅為15.9%，最低為下降8.8%。

註：環比以上月價格為100，同比以去年同月價格為100，定基以2010年價格為100。

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表2：2014年2月70個大中城市新建商品住宅價格指數

新聞來源http:/信用卡繳車貸/fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-19/08553998718.shtml

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新證啟用後，以前的簿證繼續有效，新證按照不變不換的原則，不能要求當事人強制更換

房產證換發成不動產證(中華人民共和國不動產權證)

不動產證明確使用年限

兩者對比發現，“不動產證”比房產證產權內容更詳細，因“房產證”對房屋使用年限和房屋價格采取瞭規避態度，這兩點是直接與公民利益相關，“不動產證”則對使用年限進行瞭明確規定“起和止日期”。不動產登記是和《物權法》一體的，《物權法》明確瞭土地使用權自動續期，續期還需要討論。[如有購房問題請拔打免費熱線400-606-6969]

制圖/方磊

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-02-27/08015976863381142159176.shtml

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三四線城市壓力積聚消化存量成最大挑戰

一二線城市樓市感受到瞭銷售壓力，三四線城市壓力更明顯。

據統計，今年1-4月，荊門市房地產開發企業房屋施工面積1162.34萬平方米，同比增長41.72%，房屋竣工面積47.02萬平方米，同比增長68.98%。但全市商品房銷售面積增幅比1-3月份回落13.52個百分點。荊門市房管局負責人介紹，荊門房地產市場運行平穩，受銀行向房企限貸和銀根緊縮等宏觀調控因素影響，市場觀望氣氛漸濃，部分區域新建商品住房庫存壓力加大，房地產房貸二胎利率多少免費諮詢試算開發企業將面臨資金緊張的壓力，市場風險逐步集聚。

據億房網市場研究中心統計，宜昌城區今年5月前三周商品房共成交近800套，雖然自4月末宜昌開始瞭一系列樓市優惠活動，拉升瞭五月第三周成交量，全市整體量價齊平，但從成交金額和均價分析，西陵區、點軍區都出現瞭較大幅度的降價，表明原有的水分被擠出瞭一些。在襄陽，據該市住房保障和房屋管理局統計，今年一季度，市區商品房共成交5199套，同比增長46.04%。但4月份，形勢就發生變化，襄陽市商品住宅備案成交1新北市鶯歌區房屋貸款房屋二胎民間二胎275套，環比減少 41%，同比下降7.48%。

省社科院經濟研究所所長葉學平教授表示，進入二季度以來，全國樓市風向有所變化，武漢樓市雖然受到些影響，但隻算是短期的市場波動，省內三四線城市沒有大城市的經濟、產業基礎，吸納人口能力也差一些，加上前幾年開發量較大，面臨著購買力透支的問題，一旦庫存量過大，遇到的風險將會比武漢更大，扭轉起來也更困難。分類指導，消化存量，控制新開發總量，仍是三四線城市要努力做到的事。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/07572760327.shtml

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多位地產大佬看空樓市任志強堅稱樓市繼續漲十年

任志強成地產界堂·吉訶德多位地產大佬看空樓市

近日，華遠地產董事長任志強再次站出來，為房地產行業撐腰打氣，他稱"中國樓市還得漲十年"。

不過，與往年眾多開發商支持樓市上漲不同的是，這一次，多位行業大佬公開表示對後市不看好，老任幾乎成為孤獨的"鬥士"。

在日前融創收購綠城的新聞發佈會上，融創集團董事長孫宏斌坦陳，"我一直對這個市場挺悲觀的。產能過剩是各個行業都有的問題，房地產也一樣，三四線城市供應量很大。在整個經濟下行壓力的情況下，房地產想好是很難的。"綠城集團董事長宋衛平則表示，"調控以來，房地產市場一直不正常"，這是綠城最終選擇股權出讓的重要外部因素。

而與任志強一直唱"對臺戲"並樂此不疲的SOHO中國董事長潘石屹，則毫不留情地用"瞎掰"兩個字對任志強的觀點予以還擊。

"我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞倒之後，不但是房地產行業的風險，更大的是金融行業的風險。"在5月23日清華經管學院中國企業傢論壇上，潘石屹如是表示。

有意思的是，潘石屹稱任志強"瞎掰"，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則表示，潘石屹的樓市撞冰山理論"有點扯"，並稱其"故意誇大危機，嚇唬政府，以便讓政府盡快救市，類似2008年和2011年"。

事實上，2008年潘石屹就曾拋出在業內引起軒然大波的"百日劇變論"，老潘也確因市場的窘境"漁翁得利"，他在當年曾收到瞭來自全國范圍內的不少項目邀約。

"像任志強、潘石屹這樣的行業領軍人物，他們對樓市的判斷有自身的邏輯體系，但也與其行業立場相關，比如任志強，多數時候都選擇維護行業利益。"業內一位分析人士指出。

與潘石屹相比，宋衛平則做出瞭更為徹底的選擇，他最近向融創轉讓瞭綠城中國的24.31%的股份，準備退居二線。他在綠城股權轉讓的公開信中說，"這些年，隻看到越來越多的綁縛，未能有喘息之機。"他舉例說，綠城6年前在無錫拿瞭地，如今蓋起瞭當地出類拔萃的好房子，價格也不貴，但被限制的客戶太多，就成瞭難以消化的庫存。

此外，早在去年，萬科集團董事局主席王石就公開宣稱"中國樓市存在泡沫，非常危險，如果破滅後果很嚴重"。不久前，在為萬科副總裁毛大慶"看空樓市"的傳言解圍之時，萬科總裁鬱亮也表示，"從提示風險的角度，我認為，房地產行業已經進入下半場，企業對於可能存在的市場風險要有充分認識，積極應對是必要的。"

令房企大佬紛紛不看好後市的主要原因，是今年樓市在下行過程中呈現出的不同以往的表現。

"今年與往年很大的不同之處在於，城市之間、地區之間、企業之間的市場表現都有很大差距。"全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生表示，隨著市場繼續下行，必然會導致房企優勝劣汰。

據媒體報道，最讓聶梅生心驚的一個數據是企業到位資金增速一下子從2013年最高點的33%降到瞭4.5%，銷售回款、自籌資金、海外融資、銀行貸款均有下降。"這說明什麼？開發商要缺錢瞭。"

實際上，一些房企大佬們對樓市短期內感到悲觀，並不僅僅是說說而已。從去年至今，已有部分大型開發商用實際行動表明自己對樓市較為悲觀。

其中，最引人關註的是中國香港首富李嘉誠。2010年以來，李嘉誠的二胎房貸利率最低的銀行二胎年息長和系總共在香港和中國內地以外完成11筆收購，但從去年8月份開始，李氏傢族已先後拋售北京、上海等地的四個項目，總金額高達200億元左右。

中房信市場研究部總監薛建雄公開表示，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得超高利潤，曾在2008年金融危機到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。李嘉誠選擇在現在的時間點退出，潛藏的信號說明他或許已認為中國房地產市場已經進入高風險區間。

緊隨李嘉誠，，SOHO中國從去年年底開始為上海三個項目尋找買傢，其中包括虹口區的兩個商業項目以及靜安區的一個商住兩用復合設施。今年年初，SOHO中國出售上海兩處房產。回籠資金52.3億元。潘石屹坦言，這引起瞭當地政府的不滿。

"樓市正在經歷過剩危機，全國樓市成交持續低迷，需求也在高企的房價下逐漸萎縮，樓市即將進入深度調桃園新屋土地貸款整階段。"中原地產市場研究部總監張大偉表示。

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地產行業加速洗牌部分房企以股權換資金渡難關

《每日經濟新聞》記者註意到，在剛剛過去的一周裡(2月28日~3月6日)，北京產權交易所新增掛牌項目總金額達7.62億元，房地產業又一次位居掛牌金額前三位。

作為資金密集型的房地產行業，房企融資渠道單一的市場環境下，股權轉讓、產權交易或許成為房企靠譜的選擇。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在交易所掛牌隻是房企產權交易的渠道之一。更多房企通過甲乙方直接談就交易成功瞭。因為民營房企可以不掛牌，實際宗數和成交額度要遠多於掛牌成交數。

建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森告訴記者，國內的房地產商，有90%到95%甚至更高都是項目公司，僅僅是一兩個項目，還不一定每年開發。每年都有項目運作的公司，占比1/3都不到。同時有十個項目在運作的，在全國占不瞭1%。前100強房企，占全國的開發總量已經超過20%，未來這個比重還會加大。

房地產格局生變

其實，房地產產權交易一直處於高位。據北交所數據顯示，在去年631億元的總交易額中，房地產業、商務服務業、汽車制造業、電力工業、有色金屬冶煉及壓延加工業成交額占到前五位。

交易背後，則是房地產行業格局的變化。《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》指出，隨著市場競爭越來越激烈，房地產行業的平均利潤率也將越來越低，預計"年均凈利潤率降低1個百分點"的趨勢將會持續下去。

上述報告顯示，截至2013年末，我國房地產開發企業法人單位數量約為4.2萬，比2010年減少瞭36.6%。預計未來3年內，還將有30%的企業出局，其中將以中小企業為主。

其實，早在數年前，胡葆森就已經預測瞭如今房地產市場格局的變遷，即大的開發商將占據主要的市場份額，每一座城市的前十大開發商將有6~7個不是本地開發商。

他認為，如何實現現金流快速周轉，對房企更有指導意義。房地產市場恒者恒強，房企要根據自身能力來確定市場地位。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，很多房企受困於資金面的問題，所以會傾向於甩賣項目。不過，從未來的市場格局看，趁早甩賣，對於盤活中小房企資產和資金都有好處。

行業集中度提高

市場分化，在房企資金、土地和銷售等領域都有比較明顯的體現。

由於房地產為資金密集型行業，融資困難將使得一些中小企業被市場淘汰，而融資渠道暢通、現金流充裕的公司將顯現較大的優勢。

融資能力的不同，在土地市場是也現"分化"。一二線城市被房企視作"藍海"，也成為標桿房企的"逐鹿"之地。

中原地產研究部統計數據顯示，今年1~2月，全國15強房企，拿地總額達到784.8億元。其中在一二線就達到瞭687.68億元，占比高達88%。

朗詩集團董事長田明曾表示，朗詩原計劃在去年拿地15幅，但最後隻拿瞭其中的8幅。因為他們發現，土地市場的地價行情持續攀升，今年可能會出現資金的收緊。他認為，資金收緊對開發商的影響應該是一個"馬太效應"，對於成本控制比較好、運行效率比較高的企業來說，仍然能在這輪資金鏈緊張中獲得發展；但一些運營沒土地2胎銀行有特色，成本控制較差的企業來說，就比較難。

同時，標桿房企的銷售額占比也在提高。中原地產研究部統計數據顯示，2013年全年，15傢標桿房企在一線城市合計銷售額為2304億元，在二線城市銷售額為4446億元，在三四線城市合計銷售額為678億元。15傢房企在一二線市場的總銷售額合計達到瞭6750億元，占主要城市銷售額7429億的91%。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-11/08262640335.shtml

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